כיצד מחושב מדד מדלן גלובס להתחדשות העירונית?

המדד חושב באמצעות מערכת בינה עסקית (BI) חדשנית לניתוח שוק ההתחדשות העירונית בישראל, אשר פיתח אתר מדלן. מערכת ה-BI הייחודית משמשות את הדרג המקצועי בעשרות חברות עסקיות, גופי ממשלה ובנקים. חשוב לציין כי המדד מבוסס על נתונים ומסמכים רשמיים שנסרקו וחולצו מעשרות מקורות ולא נשען על הצהרות של חברות. צוות המחקר הייעודי של המדד במדלן כולל עשרה אנליסטים ומדעני נתונים. המדד נגזר מנתוני האמת באמצעות אלגוריתם סטטיסטי שפיתחה מדלן כך שימקסם את יכולת ההבחנה בין החברות לפי רקורד העשייה שלהן.

מדד לחברות תמ"א 38

המדד מדרג את החברות על פי סך הניקוד של הפרויקטים למגורים שמבצעת החברה מתוקף זכויות של תמ"א 38 (חיזוק ותוספת או הריסה ובניה). המדד מתחשב בפרויקטים הנמצאים בשלב בקשה להיתר ואילך. ניקוד של פרויקט נקבע לפי מספר הדירות המקוריות ואלה שנוספו. בנוסף, הניקוד גבוה יותר ככל שהפרויקט נמצא בשלב מתקדם יותר (השלבים הינם: בקשה להיתר, היתר או טופס 4). פרויקטים שהושהו, נדחו, או שחלף פרק זמן חריג (ביחס להתפלגות העירונית) ללא התקדמות סטטוטורית, לא זכו בניקוד. אם לחברה פרויקט תמ"א 38 שאוכלס, אזי פרויקטים של החברה הנמצאים בשלבים מוקדמים יותר יקבלו תוספת ניקוד. במקרה של מספר חברות השותפות בפרויקט, הניקוד של הפרויקט יתחלק בין החברות. מספר הפרויקטים בשלב בקשה להיתר שיכולים לתרום לניקוד חברה הינו מוגבל, ותלוי במספר הפרויקטים של החברה שכבר קיבלו היתר או טופס 4.
תנאי סף לכניסה של חברה למדד מדלן גלובס לתמ"א 38 הינו לפחות שלושה פרויקטים שלכל הפחות הוגשה לגביהם בקשה להיתר ברשות הרלוונטית, כאשר באחד מהם לפחות נדרש שהגיע לשלב של קבלת היתר או אכלוס. ההתייחסות במדד למצב הפרויקטים השונים בתמ"א 38 נכונה לתאריך 31/1/2016 ובהתאם למונחים כדלקמן:

  1. פרויקטים בתהליך מתקדם - לאחר שהוגשה בקשה להיתר בניה ולפני שניתן היתר בניה.
  2. פרויקטים בביצוע - פרויקטים שבהם התקבל היתר בניה ועדיין לא אוכלסו (גם אם טרם החלה בנייה).
  3. פרויקטים שאוכלסו - לאחר קבלת טופס 4.

צוות מדלן תמ"א 38 ופינוי בינוי
צוות מדלן תמ"א 38 ופינוי בינוי

מדד לחברות פינוי בינוי

המדד מדרג את החברות היזמיות על פי סך הניקוד של כל מתחם או תת מתחם המיועד לפינוי בינוי שמקודם על ידי החברה. מתחם מקבל ניקוד בהתמלא שני תנאים:

  1. התקדמות בציר הקנייני - לפחות 50% חתימות על הסכמי מכר של בעלי הדירות במתחם/תת מתחם.
  2. התקדמות בציר התכנוני - קליטת התוכנית בוועדה המחוזית, או, במידה ומדובר על תוכנית בסמכות מקומית, תנאי הסף הוא דיון להפקדה להתנגדויות.
הניקוד נותן משקל למספר משתנים, ובין השאר שיעור החתימות (עם ניקוד נוסף לרף של 80%), התקדמות התוכנית בציר התכנוני, וככל שהמתחם או חלק ממנו התקדם גם בציר הרישוי והביצוע ניתן לכך משקל נוסף, כשניקוד מלא ניתן לדירה שאוכלסה. המשקל היחסי של כל פרויקט נעשה ביחס למספר הדירות הישנות במתחם. ככל שישנם שותפים, הניקוד מתחלק בין השותפים. תנאי סף לכניסה של חברה למדד מדלן גלובס לפינוי-בינוי הינו קידום של לפחות שלושה מתחמי פינוי בינוי שעומדים בתנאים לעיל.
יודגש כי האמור הוא הסבר כללי בלבד, ואין בו למצות את תנאי הסף של המדד או את אופן עריכתו. בנוסף, ביחס לכל פרויקט יש לבחון התאמת היזם באופן ספציפי ואין לראות במדד משום ייעוץ כלשהו.