חתמתם על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניינכם? שיהיה בשעה טובה. זכרו שתהליך הוצאת ההיתר וביצוע העבודות אורך כ-3-4.5 שנים, בהתאם לסוג הפרויקט והעיר בה מוגשת הבקשה. בתקופה זו מומלץ לאמץ מספר דגשים, אשר יאפשרו לכם להבטיח כי התהליך תואם את ההסכם שנחתם ביניכם לבין היזם שנבחר.

תכנון ראשוני ומדידות

בשלב הראשון, לאחר החתימה על ההסכם עם הדיירים, יערוך היזם מספר בדיקות הכרחיות במגרש ובבניין כתנאי להכנת תכנית הבקשה להיתר בנייה. בדיקות אלו כוללות מדידות של המגרש והבניין (ולעיתים של הדירות עצמן), שמטרתן לקבוע באופן סופי וודאי את שטח התוספת האפשרי לכל דירה - לפי קווי הבניין הקיימים. כמו כן, יבוצעו בדיקות מהנדס המוכיחות כי שלד הבניין הקיים אינו עומד בפני רעידות אדמה.

לאחר ביצוע המדידה בשטח, יש לקבל מהיזם תכנית מעודכנת בנוגע להרחבות המתוכננות, וכן לבחון האם תוספת השטח המתוכננת לכל דירה אכן אפשרית וישימה. במקרה שמתגלה כי התוספת קטנה ממה שסוכם בהסכם עם הדיירים, יש לבחון את אפשרויות ה"פיצוי" השונות בהתאם למנגנון שנקבע בהסכם. שימו לב ששטחי התוספת נמדדים תמיד כשטח ברוטו הכולל עובי קירות חיצוניים.

בפרויקט מסוג הריסה ובנייה מקובל בדרך כלל להכין תכנית לבניין החדש שייבנה, על בסיס מדידה של המגרש הקיים - עוד לפני החתימה על ההסכם.

הכנת תכנית בקשה להיתר

לאחר שלב התכנון הראשוני והמדידות, יכין אדריכל הפרויקט בשיתוף צוות יועצי התכנון, את תכנית הבקשה להיתר. לפני הגשת התכנית לעירייה, יש לדאוג לקבל את תכנית ההגשה המלאה לאישור נציגות בעלי הדירות והמפקח על הפרויקט. לאחר אישור הנציגות והמפקח, ניתן להעביר את התכנית גם לעיון שאר בעלי הדירות.

במידה ולא נשכר מפקח מטעם בעלי הדירות לשלב המשא והמתן הראשוני עם היזם, מומלץ למנות כזה החל משלב התכנון הראשוני של הבקשה להיתר. המפקח ישמש כחוט המקשר בין הדיירים לבין בעלי המקצוע בתהליך וכן ביכולתו לסייע לנציגות לתת מענה פרטני מול בעלי דירות ספציפיים.

למרות שמשך הזמן להוצאת היתר תלוי בעיקר ברשות המקומית, ליזם יכולת לתעדף את הפרויקטים שהוא מקדם. לאור זאת, כדי להבטיח כי לא יחולו עיכובים מצד היזם בתהליך הוצאת ההיתר, מומלץ להגדיר בהסכם פרק זמן מוגבל להכנת תכניות לפני הגשת הבקשה להיתר. כמו כן כדאי לקבוע בנפרד את משך הזמן המותר להוצאת ההיתר לאחר הגשת הבקשה להיתר.

הגשת בקשה להיתר ופרסום להתנגדויות

לאחר הגשת הבקשה להיתר וקליטתה בעירייה, מתחיל תהליך פרסום הבקשה להתנגדויות בקרב בעלי הזכויות במגרש ובמגרשים הסמוכים. במסגרת פרסום בקשת ההתנגדויות, נשלחת הודעה המתארת את הבקשה שהוגשה ואת ההקלות לכלל בעלי הזכויות בבניין.

דיון בבקשה להיתר בוועדה המקומית

עם סיום הליך הפרסום, עוברת הבקשה לדיון בוועדת התכנון המקומית. לאחר קבלת החלטת ועדה חיובית, מתקבל "היתר בתנאים", המאפשר לפעול לקבלת האישורים הנדרשים להוצאת היתר וכן להגיש תביעה כנגד בעלי הדירות הסרבנים אצל המפקח על הבתים המשותפים.

בפרויקט חיזוק ותוספת ניתן להגיש תביעה כנגד בעלי הדירות שסירבו לחתום על ההסכם בתנאי שלפחות 2/3 מבעלי הזכויות בבניין חתמו על ההסכם, והתקבל היתר בתנאים בוועדה המקומית או המחוזית. המפקח יכול להפקיע את זכות החתימה מבעל הדירה הסרבן, ולהעביר את זכות החתימה לעוה"ד, וכך מתאפשר קידום הפרויקט ללא הסכמה של 100% מבעלי הזכויות בבניין.

בפרויקט מסוג פינוי-בינוי ו/או הריסה ובנייה ניתן להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים בתנאי שלפחות 80% מבעלי הזכויות בבניין חתמו על ההסכם והתקבל היתר בתנאים. יחד עם זאת, במקרה כזה המפקח אינו יכול להפקיע את זכות החתימה של בעל הדירה הסרבן, אלא לחייבו בנזקים הכספיים שנגרמו לשאר בעלי הדירות וליזם בגין סרבנותו (זאת במידה ונקבע שסרבנותו אינה נובעת ממניע מוצדק).

אישורי תחנות רישוי (מילוי התנאים לקבלת היתר)

בהחלטת הוועדה מפורטים התנאים להוצאת היתר בנייה סופי. אלו הם האישורים הנדרשים ממחלקות הרישוי השונות, הכוללים בין השאר את אישורי פיקוד העורף, כיבוי אש, מחלקת מים וביוב בעירייה. שימו לב כי ייתכנו שינויים בתכניות האדריכליות של הבניין לאחר הטמעת הערות תחנות הרישוי השונות.

אישור תכניות סופיות לפני הגשתן לבדיקה סופית

תכניות ההיתר הסופיות כוללות את כלל המערכות וההתאמות שנדרשו על ידי תחנות הרישוי השונות. בשלב זה נציגות הדיירים והמפקח צריכים לקבל מהיזם את התכניות לצורך בדיקה נוספת של התאמתן להסכם שנחתם. לאחר אישור הנציגות, יגיש אדריכל הפרויקט את התכניות לבדיקה סופית לפני העברת התיק לחישוב אגרות והיטלים וקבלת היתר בנייה. במקביל לכך, נערכות תכניות העבודה המפורטות שישמשו לביצוע הפרויקט.

הכנת הפרויקט לליווי בנקאי

במרבית הפרויקטים, תהליך הביצוע ילווה על ידי בנק או מוסד פיננסי אחר. תהליך קבלת הליווי הבנקאי כולל הסדרה משפטית של כלל הדירות בבניין וכן הכנת דו"ח שמאי לבחינת הבנק (דו"ח "אפס").

בפרויקטים של חיזוק ותוספת מקובל בדרך כלל ליצור יחידה רישומית בנסח הטאבו שתשמש כבטוחה עבור הליווי הבנקאי של העבודות. בפרויקטים מסוג הריסה ובנייה נרשמת משכנתא על הקרקע בתמורה לקבלת ערבויות לפי "חוק מכר" מהבנק המלווה את הפרויקט לכל בעל דירה.

עבודות הביצוע

לאחר קבלת ההיתר והמצאת הערבויות והביטוחים הנדרשים על ידי היזם, יחל שלב ביצוע העבודות בבניין. תהליך העבודות מתחיל בדרך כלל בהתארגנות האתר, גידורו והסטת תשתיות קיימות (ביוב, חשמל, מים וכיו"ב). בשלב העבודות מומלץ בחום לדאוג לפיקוח מטעם בעלי הדירות בבניין על עבודות הקבלן. המפקח יבחן את התאמת העבודות, החומרים ולוח הזמנים להסכם שנחתם.

בסיום שלב העבודות יש לדאוג לקיום פרוטוקול מסירה מסודר עם חברי נציגות הדיירים והמפקח, וזאת כתנאי למסירת ערבויות הביצוע והמרתן בערבויות בדק (טיב).

יש לשים לב כי בפרויקטים מסוג חיזוק ותוספת, קבלת טופס 4 נערכת בדרך כלל לאחר שלב מסירת הערבויות המחויבות בהסכם לבעלי הדירות הקיימות. לפיכך, גם לאחר סיום העבודות לפי ההסכם, צפויות עבודות של הקבלן המבצע בקומות החדשות, וכן ייתכנו בדיקות נוספות בדירות הקיימות ובמיוחד בתוספות החדשות לדירות הקיימות. תעודת גמר לבניין החדש (טופס 5) מתקבלת בד"כ רק לאחר אכלוס הדירות החדשות וסיום כלל העבודות במבנה.

רישום בית משותף חדש

בסיום עבודות הביצוע בבניין וקבלת טופס 4 יכין בא כוח היזם את המסמכים הדרושים לצורך רישום הבית המשותף החדש. הרישום החדש יכלול את תוספת השטחים שהתווספה לדירות הקיימות, כולל הצמדות שונות כגון חניות ומחסנים. בנוסף יירשמו שטחי הדירות החדשות שנבנו על ידי היזם וייערך עדכון של אחוז הבעלות בשטחים הציבוריים בהתאם לשטחים החדשים שנוספו לבניין (הרחבות ודירות חדשות).

לסיכום, מעקב אחר ביצוע אבני הדרך בפרויקט וקבלת החומר הנדרש לעיון הנציגות בכל שלב, יסייעו לכם לוודא שהתהליך מתנהל בהתאם להסכם עליו חתמתם ובלוח הזמנים שנקבע.