בסוף נובמבר 2016 אישר קבינט הדיור שיטה חדשה המבקשת לקבוע תוספת מדורגת של קומות למבנה החדש בעת מימוש תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה: בשיטה החדשה שטח הקומות החדשות המתווספות לבניין הקיים יחושב על בסיס שטח המבנה בפועל ולא על סמך תב"עות קיימות החלות על המגרש אשר עשויות היו לאפשר בניין תיאורטי גדול יותר מזה הקיים בפועל.

התיקון מעניק תוספת של בין קומה וחצי לשלוש וחצי קומות, בהתאם לגודלו הנוכחי של הבניין, לפי המפתח הבא: o תוספת של 1.5 קומות לבניינים בני קומה 1. o תוספת של 2.5 קומות לבניינים בני שתי קומות. o תוספת של 3 קומות למבנים בני 3 קומות. o תוספת של 3.5 קומות למבנים בני 4 קומות ומעלה.

*לוועדה המקומית שיקול דעת נרחב בקביעת גובה הקומות והיקף הזכויות הסופי

בנוסף לכך, מוענקות זכויות לצורך השלמת שטחי בנייה בקומת העמודים, תוספת ממ"ד בשטח של עד 12 מ"ר לכל יחידת דיור שתיבנה בפועל, שטחי שירות תת קרקעיים לחניה ומחסנים ועוד.

מדוע התעורר הצורך בתיקון החדש לחוק?

היוזמה לתיקון 3א של המועצה הארצית לתכנון ובנייה נועדה להבהיר את שיטת חישוב זכויות הבנייה בתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, אותן רשאית ועדה מקומית לאשר. הצורך התעורר בעקבות מספר עררים שהוגשו בנושא ומחלוקות בין עמדת היועץ המשפטי לממשלה ויו"ר ועדת הערר במחוז תל אביב לבין המועצה הארצית לתכנון ובנייה. עמדות אלה ייצגו שתי פרשנויות למתן זכויות בנייה.

לפי פרשנות אחת, הידועה גם בשם "הפרשנות המצמצמת", יש לחשב את זכויות הבנייה בדומה לפרויקטים של תמ"א 38 במסלול של חיזוק ותוספת, כלומר לפי שטח הבניין הקיים. לעומת זאת, לפי "הפרשנות המרחיבה", הזכויות שניתנות ליזם מחושבות לפי תוכנית התב"ע שחלה על המגרש, כך שבמקרים בהם לא נוצלו מלוא הזכויות על פי התב"ע, יתווספו הזכויות מכוח תמ"א 38 לחישוב זכויות הבנייה על בסיס הבניין התיאורטי שיכול היה להיבנות מכח זכויות אלו. הצירוף ביניהן יהווה את סל הזכויות העדכני.

דוגמה לחישוב לפי שתי הפרשנויות שהיו לחוק:

לסיכום, יישוב המחלוקות שנתגלעו בעקבות ריבוי פרשנויות לחוק, הגברת הוודאות התכנונית ועידוד מסלול הריסה ובנייה על חשבון מסלול חיזוק ותוספת שבסופו של דבר מותיר על כנו בניין ישן, על אף השיפורים והתוספות, הן המטרות העיקריות של התיקון החדש.

מהן השלכות התיקון החדש על היתכנות תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה בערים השונות?

התיקון החדש מעודד לכאורה את היקפי ההתחדשות העירונית ע"י הריסת בניינים ישנים ובניית חדשים במקומם. יחד עם זאת במקרים רבים קיים מתח מובנה בין מדיניות הרשות המקומית והיכולת שלה לענות על הצרכים המתגברים בעקבות תוספת התושבים, לבין המדיניות הממשלתית. מדיניות זו רואה בהתחדשות עירונית משאב מרכזי להתמודדות עם משבר הדיור בישראל ללא התייחסות מספקת לצרכים המקומיים. בנייה על חשבון מסלול חיזוק ותוספת שבסופו של דבר מותיר על כנו בניין ישן, על אף השיפורים והתוספות, הן המטרות העיקריות של התיקון החדש.

במובן זה, התיקון אינו פותר לחלוטין את הקונפליקט בין שני הצרכים. עוד לפני התיקון, התיר החוק לכל רשות מרחב תכנוני רחב: סעיף 23 לחוק התמ"א מאפשר לכל רשות ליזום תכנית פרטנית לתמ"א 38 בגבולותיה ולהתאים את זכויות הבנייה לצרכי הישוב. יותר ויותר ערים מאשרות תכנית כזו, או נמצאות בשלבי הכנה מתקדמים שלה. מעבר לכך, גם בערים שאין בהן מדיניות מאושרת, אין חובה לאשר פרויקטים במסלול הריסה ובנייה מחדש לפי התיקון החדש. לכן, מדיניות התכנון המקומית צפויה להמשיך ולזכות בעדיפות בעת מתן אישורים לפרויקטים.ישנים ובניית חדשים במקומם. יחד עם זאת במקרים רבים קיים מתח מובנה בין מדיניות הרשות המקומית והיכולת שלה לענות על הצרכים המתגברים בעקבות תוספת התושבים, לבין המדיניות הממשלתית. מדיניות זו רואה בהתחדשות עירונית משאב מרכזי להתמודדות עם משבר הדיור בישראל ללא התייחסות מספקת לצרכים המקומיים. בנייה על חשבון מסלול חיזוק ותוספת שבסופו של דבר מותיר על כנו בניין ישן, על אף השיפורים והתוספות, הן המטרות העיקריות של התיקון החדש.

השיטה החדשה לא מבחינה בין בניינים באזורים שונים ולא מתייחסת לבעיית שווי הקרקע כמפתח למימוש תמ"א 38, בפרט במסלול הריסה ובנייה שעלותו יקרה יותר: כך למשל, בתל אביב בהרבה מקרים אין צורך בתמרוץ הנוכחי בשביל להגיע לכדאיות כלכלית, ובפריפריה המצב עלול להיות שונה כך שגם אחרי התיקון לא תהיה כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט.

השיטה עשויה להוריד את הכדאיות הכלכלית במבנים נמוכים, בגלל עקרון התוספת המדורגת ולתמרץ בעיקר הריסה ובנייה מחדש של בניינים בני 3-4 קומות שמקבלים בתיקון החדש את מרב התוספת הפוטנציאלית. ככל שהבניין גבוה יותר מעבר ל-4 קומות, הכדאיות הכלכלית עלולה לרדת בגלל שעל היזם "לפצות" יותר דירות קיימות.