מה זה בכלל תמ"א 38?

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. התוכנית אושרה לראשונה בשנת 2005, מתוך מטרה לאפשר קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת.

במסגרת תמ"א 38 ניתן פטור מלא מהיטל השבחה ומס שבח. תמ"א 38 מעניקה לוועדות המקומיות סמכות ושיקול דעת בהקשר לתוספת זכויות בנייה, וזו גם אחת הסיבות לכך שישנן הבדלים גדולים בין הרשויות בהיקף היישום של התכנית. סעיף 23 בתכנית מאפשר לכל רשות ליזום תכנית פרטנית לתמ"א 38 בגבולותיה ולהתאים את זכויות הבנייה לצרכי הישוב.

מה זה פרויקט פינוי-בינוי?

"פינוי-בינוי" הוא פרויקט התחדשות עירונית, שבו רוכש היזם זכות לבנות על קרקע שכוללת בנייני מגורים מאוכלסים. במסגרת ההסכם עם הדיירים המתגוררים במתחם, מתחייב היזם להרוס את המבנים הקיימים, שאינם עומדים בתקן רעידות האדמה ולבנות במקומם מבנים חדשים, בדרך כלל, בצפיפות בנייה גדולה יותר ובאיכות גבוהה יותר, תוך השקעה בתשתיות חדשות ברמה השכונתית כגון כבישים, מבני ציבור ושטחים ירוקים.

לרוב מדובר בהליך ארוך מאשר תמ"א 38, שכן הוא כולל אישור תב"ע חדשה במוסדות התכנון, והגעה להסכמה בין מספר גדול יחסית של דיירים לבין יזם. זאת בניגוד לתמ"א 38, שמהווה תכנית שמתוקפה אפשר להוציא היתר בנייה. ההכרזה על מתחם לפינוי-בינוי היא בסמכותו של משרד הבינוי והשיכון, ובזמן הבנייה מפונים הדיירים לדיור חלופי בהתאם להסכם בינם לבין היזם.

האם הבניין שלי זכאי לבצע תמ"א 38?

תמ"א 38 חלה על מבנים שנבנו לפני 1980 (ואינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה שחוקק רק בשנת 1975) ונקבע ע" מהנדס שהוא טעון חיזוק. לרשות המקומית יש שיקול דעת נרחב בהחלטה אם להתיר מימוש תמ"א 38, באיזה היקף ותחת אילו מגבלות. לבירור רשמי של זכאות לתמ"א 38 יש לפנות למחלקת ההנדסה או רישוי ברשות המקומית שלכם.

מהן האפשרויות העיקריות בהן אנחנו יכולים לקדם פרויקט תמ"א 38 לבניין?

במסגרת תמ"א 38 ישנם 2 מסלולים עיקריים לקידום התחדשות הבניין:

מסלול חיזוק ותוספת

מסלול זה מאפשר את חיזוק המבנה הקיים, תוך מבחר הטבות ותוספות: הרחבת הדירות הקיימות בשטח של עד 25 מ"ר הכולל ממ"ד בגודל 12 מ"ר לפחות (שטח ברוטו, כולל קירות חיצוניים), הוספת מעלית לבניין, סגירה של קומת עמודים ("קומה מפולשת") לבניית דירות חדשות, או להרחבת הדירות שבקומת הקרקע או להקמת חללי שירות הנדרשים בבניין המחוזק והוספת עד שתיים וחצי קומות נוספות לבניית דירות חדשות. כל זאת בכפוף להחלטת הוועדה המקומית.

מסלול הריסה ובנייה

מסלול זה מאפשר להרוס את הבניין הקיים ולבנות בניין חדש לחלוטין, הכולל תשתיות חדשות, כאשר בעלי הדירות הישנות בבניין יקבלו דירות חדשות, וחניה לכל דירה

מהם השלבים העיקריים לפני התחלת פרויקט תמ"א 38?

שלב ראשון – גיבוש נציגות והסכמה בקרב בעלי הדירות

הצלחתו של הפרויקט תלויה בנציגות דיירים פעילה, שתורכב מ-3-4 בעלי דירות שיפעלו בהתנדבות מלאה ומתוך רצון להוביל את הבניין למימוש הפרויקט. לאחר שגובשה הסכמה עקרונית בקרב בעלי הדירות על ייזום פרויקט התחדשות בבניין, נציגות הדיירים תוביל ותנהל את תהליך המכרז וההתקשרות מול היזם שייבחר ולפני כן תדאג לבחור עו"ד ומפקח לליווי התהליך.

שלב שני – הקמת צוות היגוי מקצועי למכרז יזמים

כדאי להקדיש בין שבועיים לחודש לבחירת משרד עו"ד ומפקח. רצוי לבחון אילו עורכי דין ומפקחים בעיר מגוריכם הובילו כבר פרויקטים של תמ"א 38 ולקבל לגביהם המלצות מבעלי הדירות שעברו איתם את התהליך.

שלב שלישי – מכרז יזמים

מומלץ לפנות למספר חברות בבקשה להגיש הצעות לבניין. לכל בניין העדפות והתאמות משלו לחברות הרלוונטיות לביצוע תהליך בבניין. מומלץ לבחור במספר חברות המציגות פרמטרים דומים ולבצע מכרז על הבניין בין חברות אלו.

שלב רביעי – הכנת טיוטת הסכם ומפרט טכני לאישור בעלי הדירות

לאחר בחירת החברה היזמית לפרויקט, השלב הבא הוא גיבוש טיוטת הסכם סופית. תהליך זה אורך בד"כ מספר חודשים לפחות והוא מתנהל בעיקר בין עורכי הדין של הצדדים. במידת הצורך יועברו ההערות לנציגות הדיירים לצורך קבלת החלטה.

מהם השלבים העיקריים בפרויקט תמ"א 38?

טרום בקשה להיתר

בשלב זה יערכו תכנון ראשוני ומדידות סופיות שעל בסיסן תוכן תכנית הבקשה להיתר. מטרת הבדיקות לקבוע באופן סופי את שטח התוספת האפשרי לכל דירה.

בקשת ההיתר

לאחר הגשת הבקשה להיתר וקליטתה בעירייה מתחיל תהליך פרסום להתנגדויות בקרב בעלי בזכויות במגרש ובמגרשים סמוכים. אחרי ההליך עוברת הבקשה לדיון בוועדה המקומית. לאחר קבלת החלטה חיובית, מתקבל "היתר בתנאים", המאפשר לפעול מול תחנות הרישוי (הכוללות את פיקוד העורף, כיבוי אש, מחלקת מיום וביוב) לקבלת האישורים הנדרשים להוצאת היתר. במידה וישנם שינויים או הערות , הן מוטמעות בהיתר הסופי. במרבית הפרויקטים, תהליך הביצוע ילווה על ידי בנק או מוסד פיננסי אחר . תהליך קבלת הליווי הבנקאי כולל הסדרה משפטית של כלל הדירות בבניין וכן הכנת דו"ח שמאי לבחינת הבנק.

עבודות הביצוע

לאחר קבלת ההיתר והמצאת הערבויות והביטוחים הנדרשים על ידי היזם, יחל שלב ביצוע העבודות בבניין. תהליך העבודות מתחיל בדרך כלל בהתארגנות האתר, גידורו והסטת תשתיות קיימות כמו ביוב, חשמל, מים. בסיום עבודות הביצוע בבניין וקבלת טופס 4 יכין עורך דין היזם את המסמכים הדרושים לצורך רישום הבית המשותף החדש. הרישום החדש יכלול את תוספת השטחים שהתווספה לדירות הקיימות, כולל הצמדות שונות כגון חניות ומחסנים.

מהו אחוז ההסכמה הנדרש לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38?

תלוי בסוג הפרויקט. בפרויקט מסוג חיזוק ותוספת נדרש רוב של 2/3 מהדירות, המחזיקים בשני שליש מן הרכוש המשותף. בפרויקט מסוג הריסה ובנייה נדרש רוב של 80% מהדירות המחזיקים ב-80% מהרכוש המשותף.

כיצד מתמודדים עם בעלי דירות שמתנגדים לתהליך?

התנגדות של דיירים יכולה לנבוע ממספר סיבות, העיקרית שבהן היא חשש מאי שוויון בתמורות ומחוסר שקיפות בתהליך. הדרך הטובה ביותר להימנע מכך היא לקיים אסיפת דיירים בה יוסכם על ניהול תהליך תמ"א 38 בבניין בהובלת נציגות נבחרת. באסיפה יחתמו בעלי הדירות על טופס להסמכת נציגות והתחייבות לשמירה על עקרון השקיפות בתהליך ושמירה על שוויון בתמורות בין בעלי הדירות.

לאחר שנבחרה נציגות ועורך דין שיובילו את התהליך מומלץ לקבוע שלבים בהם יתקיימו אספות דיירים להצגת ההתקדמות ואישור החלטות מהותיות בתהליך. שיתוף הדיירים מהווה מפתח לשביעות רצון ממנו והפחתת ההתנגדות בקרב המתלבטים.

על הנציגות הנבחרת לזכור, כי מרגע שנבחרה תפקידה הוא להנהיג ולהוביל את הבניין בתהליך. חשוב לפעול מול דיירים המתנגדים ברגישות ובכבוד. כאן נכנס גם תפקידו של עורך הדין, המוביל את הנציגות בתהליך ומשמש כגורם אובייקטיבי המייצג באופן שווה את כל בעלי הדירות. בכל מקרה, ניתן להגיש את הבקשה להיתר גם ללא הסכמה של 100% מבעלי הדירות.

לאחר קבלת היתר בתנאים ניתן להגיש תביעה כנגד בעלי הדירות שלא חתמו על ההסכם אצל המפקח על הבתים המשותפים. בפרויקט חיזוק ותוספת למפקח המקביל בסמכותו לשופט, יש סמכות להפקיע את זכות החתימה של סרבן ולמנות במקומו עו"ד שיחתום על ההסכם. בפרויקט הריסה ובנייה (או פינוי-בינוי) המפקח לא יכול להפקיע את זכות החתימה של הדייר הסרבן, אך בסמכותו לקבוע לו תשלומי פיצויים בגין הנזקים הכספיים שנגרמו ו/או עלולים להיגרם לשאר בעלי הדירות.

מהו פרק הזמן שלוקח לבצע פרויקט תמ"א 38?

פרק הזמן שעובר מרגע החלטת בעלי הדירות לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין ועד לסיום הפרויקט רחוק מלהיות קבוע ותלוי בגורמים רבים. באופן כללי השלבים מתחלקים כך:

פרק הזמן שעובר מרגע החלטת בעלי הדירות לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין ועד לסיום הפרויקט רחוק מלהיות קבוע ותלוי בגורמים רבים. באופן כללי השלבים מתחלקים כך:

מכרז יזמים וחתימה על הסכם – תהליך שאורך בדרך כלל בין חצי שנה לשנתיים, כאשר במרבית המקרים התהליך אורך לפחות שנה. עיקר הבעיה נעוצה בכך שבעלי הדירות אינם עוסקים במקצועות הבנייה לרוב ומגיעים לתהליך ללא ידע מוקדם רב. העדר השקיפות בתחום והעדר הידע של בעלי הדירות מוביל לקושי בבחינת ההצעות המתקבלות והתארכות פרק הזמן עד לחתימה על ההסכם.

היתר בנייה - על פי בדיקת מדלן הממוצע הארצי לקבלת היתר מרגע הגשתו עומד על כ-20 חודשים, כאשר קיימת שונות המושפעת מטיפול הרשות המקומית, היזם והתקופה בה מוגש ההיתר. בכ-60% מן המקרים נחתם ההיתר עד שנתיים מזמן הגשת הבקשה.

עבודות הבנייה – מבדיקת מדלן עולה כי משך הזמן להשלמת הבנייה ממועד קבלת ההיתר הוא 26 חודשים בממוצע.

סך הכול, משך התהליך כולו הוא 5-6 שנים, כאשר במקרים מורכבים הוא עלול אף להתארך. לדיירים יכולת להשפיע בעיקר על השלב הראשוני בתהליך, קרי איתור ובחירת החברות לביצוע הפרויקט וניהול משא ומתן מולם. קיצור וייעול תהליך זה, יאפשר לכם להקדים וליהנות משדרוג הבניין.