האם אוכל להרשות לעצמי לגור במגדל החדש?
תכניות פינוי-בינוי מוצגות לציבור כמצב של win-win: בעלי הדירות הישנות מקבלים במקומן דירות חדשות וגדולות שבהן ממ"ד; ליזמים יש רווחים יפים ממכירת הדירות הנוספות; העירייה נהנית מהריסת מבנים ישנים ומוזנחים ומפיתוח מתחם מגורים חדש ומודרני; והמדינה מפיקה תועלת מתוספת דירות באזורי הביקוש. אלא שתיאור אידילי זה חוטא למציאות ומתעלם מבעיות שמאפיינות פרויקטים רבים של פינוי-בינוי.
בישראל של 2016, תכניות פינוי-בינוי ממומשות על ידי כוחות השוק בלבד, בלי סבסוד ממשלתי. לכן, מספר הדירות בבניין החדש חייב להיות גדול פי כמה מאשר מספרן בבניין הישן, כדי להבטיח לפרויקט כדאיות כלכלית. גם שטחי הבנייה בבניין החדש חייבים להיות גדולים פי כמה מאשר השטח הבנוי בבניין הישן, שאם לא כן, לא תהיה היתכנות כלכלית לפרויקט. כתוצאה מכך, תכניות פינוי-בינוי רבות כוללות הריסת מבנים ישנים בני 2-4 קומות והקמת מגדלים במקומם.
רוב הציבור, ובכלל זה בעלי דירות במתחמים המיועדים לפינוי-בינוי, לא מודע לעלויות הגבוהות הכרוכות במגורים במגדלים – למרות שמדובר בהוצאה חודשית קבועה שאותה יאלצו לכסות לאורך שנים רבות. לכן, העלויות הללו לא מובאות בחשבון על ידי בעלי הדירות המיועדות להריסה, וגם לא על ידי רוכשי דירות חדשות במגדל: רק אחרי שהם נכנסים לדירותיהם החדשות, הם מגלים את הנטל הכספי הגבוה, אשר במקרים לא מעטים אינו בהישג ידם.
מטרת המסמך הנוכחי היא להציג את הבעיה, כדי שכל אחד מאיתנו – בין אם הוא דייר בבניין ישן שמיועד לפינוי-בינוי ובין אם הוא שוקל לרכוש דירה בבניין מגורים חדש – יוכל לקבל החלטה מושכלת, המביאה בחשבון את השיקולים הכלכליים-חברתיים הרלוונטיים.
מדוע יקר כל כך לגור במגדלים?
ההוצאות הגבוהות הכרוכות במגורים במגדלים נובעות בעיקר מדרישות החוק. תקנות התכנון והבנייה מבחינות בין שלושה סוגים עיקריים של מבני מגורים: (1) בניין נמוך, שבו עד 4 קומות; (2) בניין גבוה, שבו 5-10 קומות; (3) בניין רב-קומות, שבו 11 קומות או יותר. 1 למרות שיש הבדלים גם בין בניינים רבי-קומות (למשל, בין בניין שבו 12 קומות לבין בניין שבו 25 קומות), לצורך הדיון הנוכחי נתייחס לכל בניין שבו 11 קומות או יותר כאל מגדל.
ככל שבבניין יש יותר קומות, כך חלות עליו דרישות חוקיות להתקנת מערכות טכניות מורכבות יותר, שהתחזוקה שלהן יקרה מאוד. כך, בבניין נמוך לא נדרשת התקנת מעלית; בבניין גבוה יש להתקין מעלית אחת שמאפשרת ל-6 בני אדם לפחות לנסוע בו זמנית; בבניין רב-קומות חייבים להתקין 2 מעליות, שאחת מהן מאפשרת נסיעת חולים על אלונקה. באופן דומה, בבניין נמוך אין צורך בחדר מדרגות מוגן-אש; בבניין גבוה חייב להיות לפחות חדר מדרגות אחד מוגן-אש; בבניין רב-קומות נדרשים לפחות שני חדרי מדרגות מוגני-אש. בבניין רב-קומות נדרש גם גנרטור להפעלת המעליות במקרה של הפסקת חשמל.
לכן, ככל שהבניין גבוה יותר, כך עלויות התחזוקה השוטפות שמוטלות על הדיירים בו גדולות יותר. בנוסף, במגדלים יש יותר שטחים משותפים (מבואות, חדרי מדרגות וכו') וגם התחזוקה שלהם נופלת על כתפי הדיירים. חשוב להדגיש שתחזוקה נאותה של המערכות הטכניות שמותקנות במגדלי מגורים איננה רק עניין של נוחות או שמירה על סביבת מגורים שנעים לחיות בה. לחלק מהמערכות הטכניות שהתקנתן נדרשת במגדלים יש תפקיד חשוב בהצלת חיי אדם. כך, במגדלים מותקנות מערכות מורכבות לכיבוי אש שכוללות מאגרי מים, משאבות וספרינקלרים (מתזי מים שעובדים באופן אוטומטי עם פרוץ השריפה) בתוך הדירות. ליקויים בעבודת המערכות הטכניות הללו בשל תחזקה לקויה יובילו לסיכון חיי אדם.
בעיה נוספת קשורה להיבט הארגוני: בבניינים נמוכים, וגם בבניינים גבוהים שבהם עד 25 דירות, ועד בית מסוגל בעיקרון לגבות מהדיירים את דמי הוועד החודשיים ולדאוג לתחזוקת הבניין. אבל מגדל שבו 50 או 100 דירות לא ניתן לנהל או לתחזק באמצעות ועד בית, והדיירים בו נאלצים לשכור את שירותיה חברת ניהול. בנוסף לעלות הישירה של תחזוקת המבנה, חברת הניהול גובה דמי ניהול חודשיים, שמגיעים ל-100 שקלים ויותר לכל משפחה. במאמר מוסגר נציין שמגורים במגדל שבו עשרות רבות של דירות מאופיינים בניכור חברתי, מאחר שאין אפשרות להכיר את כל השכנים, ואפילו לא את רובם.
השורה התחתונה: במגדלים, כל משפחה נאלצת לשאת בהוצאות חודשיות קבועות של כ-400 שקלים לפחות (ולעתים הרבה יותר), לעומת דמי ועד בית בגובה עשרות שקלים בבניינים נמוכים וכ-200 שקלים במבנים גבוהים.
בנוסף להוצאות השוטפות, דיירי המגדלים חייבים להביא בחשבון הוצאות תקופתיות גבוהות מאוד. מטבע הדברים, במערכות הטכניות המורכבות שמותקנות במגדלים מתגלות מעת לעת תקלות. לפעמים ניתן לתקן את התקלות הללו, ולעתים נדרש להחליף את המערכת הטכנית משום שלא ניתן עוד לתקנה. שכיחות התקלות עולה עם הזמן, והיא גבוהה במיוחד בבניינים בני 15 שנה ויותר, שבהם חייבים להחליף מעת לעת מעליות, גנרטורים, מערכות כיבוי אש ועוד.
במקרים אלה, העלות לבניין מגיעה למאות אלפי שקלים ויותר, ולכל משפחה – אלפי שקלים ויותר. כאמור, הוצאות תקופתיות אלה הן בנוסף להוצאות התחזוקה השוטפות הגבוהות.
גם תשלומי הארנונה במגדלים גבוהים משמעותית מאשר במבנים נמוכים ישנים המיועדים לפינוי-בינוי, הן משום שתעריפי הארנונה גבוהים יותר בבניינים חדשים; הן בשל העובדה שמגדלי מגורים מסווגים בדרך כלל בסיווג ארנונה גבוה יותר; והן משום ששטח הדירה החדשה לרוב גדול משמעותית מאשר שטח הדירה בבניין הישן.
לאור זאת, מי ששוקל לעבור להתגורר במגדל צריך להביא בחשבון הוצאה חודשית קבועה (הוצאות תחזוקה+ארנונה) שעשויה להגיע ל-1,000 שקלים ויותר למשפחה, ולהוצאות תקופתיות שצפויות להגיע לאלפי שקלים, ואפילו לעשרות אלפי שקלים למשפחה.
פתרונות תיאורטיים – אך לא מעשיים
כדי להתמודד עם העלויות הגבוהות הכרוכות במגורים במגדלים ולאפשר גם למי שאינם עשירים להתגורר בהם, הוצעו כמה פתרונות אפשריים.
אחד הפתרונות הללו הוא השכרת חלק מדירות המגורים 2 ושימוש בדמי השכירות לצורך הפחתת תשלומי התחזוקה השוטפים שבהם נדרשים לשאת בעלי הדירות. הרעיון פשוט ועל פניו נכון וראוי. ניקח לדוגמה מגדל מגורים בן 50 דירות שעלויות התחזוקה השוטפות בו הן 25,000 שקלים לחודש, או 500 שקלים לכל משפחה. השכרת 5 דירות תמורת דמי שכירות חודשיים של כ-20,000 שקלים (4,000 שקלים לדירה) תקטין את נטל הוצאות התחזוקה השוטפות שחל על הדיירים ל-5,000 שקלים, דהיינו: 100 שקלים בלבד לכל משפחה.
אבל פתרון זה בעייתי מכמה בחינות. ראשית, הוא מחייב יצירת מנגנון שיהיה אחראי על השכרת הדירות. שנית, אי אפשר להבטיח שתמיד יימצאו שוכרים לכל הדירות המיועדות להשכרה. בתקופות שבהן הדירות יעמדו ריקות, לא זו בלבד שלא יניבו דמי שכירות, אלא ששאר הדיירים ייאלצו לשאת גם בתשלומים הנוספים (הוצאות תחזוקה, ארנונה) בגין הדירות שיישארו בלי שוכרים. שלישית, דמי השכירות עשויים להפחית את תשלומי התחזוקה השוטפים שייגבו משאר הדיירים, אך אינם יכולים לכסות את ההוצאות התקופתיות הגבוהות בהרבה.
חשוב מכך: מבחינה משפטית, נראה שלא ניתן לחייב את היזם להשכיר חלק מהדירות במגדל כדי לסבסד את דמי התחזוקה שיוטלו על שאר הדיירים. לאחרונה קבעה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז תל אביב שאין בסמכותה לחייב יזם של תכנית פינוי-בינוי להשכיר חלק מהחנויות שתוכננו להיבנות במסגרתה ולהשתמש בדמי השכירות כדי להקטין את תשלומי התחזוקה השוטפת שיחולו על הדיירים, מאחר שמדובר ב"סוגיות קנייניות בעלות אופי הסכמי/חוזי" שלא ניתן להסדירן בתכנית ובהינתן ש"מוסדות התכנון אינם עוסקים במימון של תחזוקת מבנים". 3
פתרון נוסף שהוצע הוא הקמת קרן לתחזוקה השוטפת של המגדל , שתמומן על ידי היזם או באמצעות דמי שכירות שייגבו מהשכרת חלק מהנכסים במגדל. פתרון זה סובל מכל הבעיות שתוארו לעיל: לפי החוק, לא ניתן לחייב את היזם לממן קרן תחזוקה, וגם לא ניתן לכפות עליו להשכיר חלק מהדירות במגדל כדי לסבסד בדרך זאת את הוצאות התחזוקה השוטפת שיוטלו על שאר הדיירים. גם אם היזם יסכים לכך מרצונו הטוב, אין ודאות שיוכל לעמוד בכך לאורך זמן, ואין דרך לכפות זאת עליו בעתיד, אם וכאשר יפסיק להזרים לקרן התחזוקה את הכספים הנדרשים. מעבר לכך, קרן התחזוקה יכולה לכסות במקרה הטוב הוצאות תחזוקה שוטפות; היא אינה מסוגלת להתמודד עם הוצאות תחזוקה תקופתיות גבוהות, שכאמור צפויות להגיע לאלפי שקלים או יותר לכל משפחה.
גם החוק לא נותן מענה
לאחרונה אישרה הכנסת את חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שעוסק בין היתר בהוצאות התחזוקה ובתשלומי הארנונה בפרויקטים של פינוי-בינוי. 4 למרות כוונותיו הטובות, גם חוק זה לא מציע פתרון אמיתי לבעיית העלויות הגבוהות שמוטלות על דיירי המגדלים.
בכל הנוגע לתשלומי הארנונה, החוק מסמיך את שר הפנים לקבוע מקרים שבהם דייר, שהתגורר בבניין הישן שנהרס ועבר להתגורר בדירה גדולה יותר בבניין החדש, לא יחויב בתשלומי ארנונה על ההפרש שבין שטח הדירה החדשה לבין שטח הדירה הישנה – אך זאת לתקופה שלא תעלה על 5 שנים. 5 כן מסמיך החוק את השר לקבוע שעל דייר, שהתגורר בבניין הישן שנהרס ועבר להתגורר בדירה בבניין החדש, לא תחול העלייה בתעריף הארנונה (למ"ר) בשל השינוי בסיווג הנכס – אך גם זאת לתקופה שלא תעלה על 5 שנים. 6 בתום 5 שנים יחולו אפוא גם על הדיירים הוותיקים שהתגוררו בבניינים הישנים תעריפי הארנונה המוגדלים, והם ייגבו על כל שטח הדירה החדשה. בכל מקרה, ההנחה בתעריפי הארנונה לאורך 5 השנים הראשונות תחול כאמור רק על מי שהתגוררו בבניינים הישנים שנהרסו, ולא על מי שרכשו דירות בבניינים החדשים שהוקמו תחתם.
בכל הנוגע להוצאות התחזוקה, החוק קובע שאם בבניין הישן שנהרס היו דיירים בדיור הציבורי, אלה לא יחויבו בהוצאות תחזוקה גבוהות מאלה ששילמו עבור דירתם הישנה, וזאת בלי הגבלת זמן. במלים פשוטות, כל עוד הם מתגוררים בבניין החדש, דיירי הדיור הציבורי יחויבו רק בהוצאות התחזוקה שבהן חויבו בעת שהתגוררו בדירתם הישנה שנהרסה. 7 אבל הוראות אלו חלות רק על דיירי הדיור הציבורי: הן אינן רלוונטיות לשאר בעלי הדירות בבניין הישן, וגם לא לרוכשי דירות במגדלים החדשים, שיאלצו לשאת במלוא עלות התחזוקה השוטפת והתקופתית.
סעיף אחר בחוק החדש דן בהוצאות התחזוקה שיחולו על גמלאים שדירותיהם הישנות נהרסו בפרויקטים של פינוי-בינוי. הוא קובע כי גמלאים המקבלים גמלת הבטחת הכנסה, והם בלבד, לא יחויבו בהוצאות תחזוקה גבוהות מאלה ששילמו עבור דירתם הישנה שנהרסה - – אך זאת למשך 5 שנים בלבד. 8 בתום 5 שנים, יאלצו אפוא גם קשישים שכל הכנסותיהם הן מקצבה ומגמלת השלמת הכנסה לשאת בהוצאות התחזוקה הגבוהות, כמו כל דייר אחר בבניין. גם ב-5 השנים הראשונות, ההנחה תחול כאמור רק על גמלאים שמקבלים גמלת השלמת הכנסה, ולא על גמלאים אחרים או על בעלי דירות שאינם גמלאים.
סעיפי החוק החדש שמסדירים מתן הנחות בתשלומי ארנונה והוצאות תחזוקה לא חלים על שוכרי דירות, בין אם התגוררו במבנים הישנים שנהרסו ובין אם לאו. הניסיון מלמד ששיעור שוכרי הדירות בבניינים ישנים באזורי הביקוש גבוה יחסית, ולאלה אין הגנה חוקית כלשהי – לא מפני העלייה הדרמתית בדמי השכירות במגדל החדש, לא מפני העלייה החדה בחיובי הארנונה וגם לא מפני הזינוק בהוצאות התחזוקה השוטפות המוטלות עליהם.
לפיכך, גם חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לא נותן מענה אמיתי לנטל הכלכלי הכבד הכרוך במגורים במגדלים – לא לבעלי הדירות בבניין הישן שנהרס, לא לשוכרי דירות ולא לרוכשי דירות בני מעמד הביניים, שיתקשו לשאת בהוצאה חודשית קבועה (הוצאות תחזוקה+ארנונה) של 1,000 שקלים ויותר, לא כל שכן בהוצאות תחזוקה תקופתיות גבוהות בהרבה.
למי כן מתאים לגור במגדל?
מחקר שנערך בטכניון עבור מינהל התכנון במשרד הפנים קבע כי יש להימנע מאישור תכניות למגדלי מגורים, למעט "בנייני דירות יוקרה לשכבות האוכלוסייה האמידות ביותר, שם ניתן לצפות שהשוק יסדיר השקעה פרטית בתחזוקה ארוכת-טווח גם ללא חקיקה או אמצעים ציבוריים". 9 במחקר נוסף הדגישו חוקרי הטכניון כי יש להימנע מהקמת מגדלי מגורים למעמד הביניים, לא כל שכן לדיירים שהכנסתם קטנה יותר. 10
אי-התאמה בין היכולת הכלכלית של בעלי הדירות לבין הוצאות התחזוקה השוטפות והתקופתיות הגבוהות יוביל לתוצאות קשות: חלק מבעלי הדירות יאלצו לעזוב את הדירה החדשה שקיבלו (אם התגוררו במבנים שנהרסו) או רכשו, משום שלא יוכלו לעמוד בהוצאות התחזוקה הגבוהות שאותן לא הביאו בחשבון מראש, כשחתמו על הסכמתם לפרויקט הפינוי-בינוי או כשרכשו דירה במגדל. תהליך זה, הידוע כג'נטריפיקציה, מוביל ליצירת מתחמי מגורים הומוגניים מבחינה חברתית-כלכלית, שבהם מתגוררים כמעט רק תושבים אמידים, ודוחק לשוליים לא רק אוכלוסיות מוחלשות, אלא גם את בני מעמד הביניים.
לחלופין, בעלי הדירות, רובם או כולם, לא יעזבו את המגדל החדש, אבל לא ישלמו את ההוצאות הנדרשות כדי לתחזק את הבניין. במקרה זה, התוצאה תהיה הידרדרות פיזית של המגדל, עד כדי הפיכתו למפגע סביבתי. הבעיה תחריף עם חלוף הזמן, כאשר הדיירים לא יוכלו לשאת בהוצאות הגבוהות הנדרשות כדי לתקן מערכות חיוניות כמו מעליות וציוד להגנה מפני שריפות או להחליפן.
המלצות מעשיות
אם אתם מתגוררים בבניינים ישנים שמקודמת עבורם תכנית פינוי-בינוי, מומלץ שתבחנו היטב ומראש, לפני שאתם חותמים עם היזם על הסכמתכם לפרויקט, את הוצאות התחזוקה השוטפות והתקופתיות הצפויות בבניינים החדשים. גם אם אינכם מתגוררים כיום במתחם שמיועד לפינוי-בינוי אבל שוקלים לרכוש דירה בבניין חדש שיוקם בו, כדאי מאוד שתבחנו מראש האם תוכלו לעמוד לאורך זמן בהוצאות התחזוקה השוטפות והתקופתיות הצפויות.
מטבע הדברים, הוצאות התחזוקה משתנות מבניין לבניין לפי מאפייניו הפיזיים (מספר הקומות), המתקנים והשטחים המשותפים שבו. כך, במגדל שיש בו יש שומר 24 שעות ביממה, עלויות התחזוקה יהיו גבוהות יותר מאשר במגדל שאין בו שמירה. המידע לגבי המתקנים והשירותים המתוכננים בבניין החדש נמצאים בידי היזם והוא אמור לספק אותו לדיירים פוטנציאליים.
גם בלי לקבל מידע מדויק ומפורט, הוצאות התחזוקה לכל משפחה במגדל יהיו גבוהות במאה אחוזים ויותר לעומת הוצאות התחזוקה בבניין גבוה (שבו 5-10 קומות), ועוד יותר מכך בהשוואה לבניינים נמוכים.
אם אתם מתגוררים במתחם מגורים ישן שמקודמת לו תכנית פינוי-בינוי, ולא תוכלו לעמוד לאורך זמן בעלויות הכבדות הכרוכות במגורים במגדלים, זכרו שהסכמת רוב בעלי הדירות הישנות נחוצה לצורך ביצוע פרויקט פינוי-בינוי. במקרים רבים ניתן לתכנן את הפרויקט כך שלפחות חלק מהמבנים החדשים יהיו בני 10 קומות או פחות, שעלות המגורים בהם נמוכה בהרבה מאשר במגדלים. אפשר ואף ראוי לדרוש מהיזם שמקדם את התכנית להתחייב שבגרסתה הסופית, יהיו במתחם פתרונות מגורים מגוונים, ולא רק מגדלים.
סוגיה נוספת שיש להביא בחשבון ומראש היא תשלומי הארנונה הצפויים בבניין החדש. כאמור, תעריפי הארנונה בבניינים חדשים גבוהים יותר (למ"ר) מאשר בבניינים ישנים, ובתכניות פינוי-בינוי התעריפים לעתים קרובות גבוהים עוד יותר, בשל שינוי בסיווג הארנונה של הבניין. ניתן לברר את הנושא במשרדי הרשות המקומית. יש לזכור גם ששטחן של הדירות שהיזם נותן לדיירים שהתגוררו בבניינים הישנים גדול באופן משמעותי משטח הדירות הישנות. מצד אחד, מדובר ביתרון ברור עבור הדיירים. מצד שני, התוספת לשטח הדירה מגדילה מאוד את תשלומי הארנונה. במקרים רבים, דיירים כמו קשישים או רווקים אינם זקוקים לדירות גדולות, ולכן מומלץ להם לשקול הסכם תמורה שונה עם היזם, שבמסגרתו יקבלו בבניין החדש דירה קטנה בתוספת פיצוי כספי.
חשוב להדגיש: כל האמור לעיל מתייחס למגורים במגדלים, דהיינו: במבנים שבהם 11 קומות או יותר. אמנם גם בבניינים גבוהים בני 5-10 קומות, הוצאות התחזוקה גבוהות משמעותית מאשר בבניינים נמוכים ישנים, אבל עדיין מדובר בהוצאה שהיא לרוב בהישג יד של בני מעמד הביניים. לכן, תכניות פינוי-בינוי שכוללות בניינים בני עד 10 קומות עדיפות, מבחינה חברתית-כלכלית, על תכניות פינוי-בינוי שכוללות רק מגדלים. תכניות פינוי-בינוי שיש בהן בניינים של עד 10 קומות, בין אם לבד ובין אם בצד מגדלים, מאפשרות למגוון אוכלוסיות, ובמקרים רבים גם לדיירי הבניינים הישנים שנהרסו, להתגורר בתחומן ולאורך זמן. הגיוון הפיזי בגובה הבנייה מאפשר אפוא גם גיוון חברתי, שיש לו יתרונות עצומים: מהות המגורים בעיר חיונית היא אינטראקציה יומיומית בין אוכלוסיות מרקע חברתי וכלכלי מגוון, באופן שמזין ומפרה את כל הצדדים הנוגעים בדבר.
1 תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970. מספר הקומות כולל קומת קרקע/קומת עמודים וגם קומת גג שבה דירה/דירות נפרדת/ות, אך אינו כולל חדרי יציאה אל הגג מתוך הדירות העליונות. ההגדרה בתקנות לא מתייחסת למספר הקומות אלא לגובה (במטרים) של הכניסה לדירה העליונה בבניין, אבל נובע ממנה מספר הקומות המצוין כאן.
2 ובמקרה שבמגדל יש גם משרדים או חנויות, השכרת חלק מהחנויות או המשרדים.
3 החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל אביב בנוגע לתכנית מס' 507-0254292 – "פינוי בינוי מתחם הצנחנים" בתל אביב, 6.6.2016.
4 חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016.
5 שם, סעיף 17(ב).
6 שם, סעיף 17(ג).
7 שם, סעיף 18(א)(2).
8 שם, סעיף 19(ב).
9 רחל אלתרמן וטל צפריר, היבטים משפטיים של בנייה גבוהה: הצורך בשינוי מדיניות, המרכז לחקר העיר והאזור – מוסד הטכניון למחקר ופיתוח, משרד הפנים – מינהל התכנון, 2004, עמ' 55. כיום נמצא מינהל התכנון תחת אחריותו של משרד האוצר.
10 רחל אלתרמן, מגדלים כושלים: בעיית התחזוקה ארוכת הטווח במיגדלי מגורים, המרכז לחקר העיר והאזור – הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים – הטכניון, חיפה; משרד הפנים; מוסד הטכניון למחקר ופיתוח, 2009, עמ' 79.
עמותת "במקום" (ע"ר) הוקמה ב-1999 על ידי מתכננים/ות ואדריכלים/ות במטרה לקדם את זכויות האדם בתחום התכנון המרחבי בישראל. בשנים האחרונות מקדישה העמותה חלק משמעותי מפעילותה להתחדשות העירונית, לאור השלכותיה החברתיות והעובדה שבאופן שבו היא מבוצעת בישראל, היא גורמת להדרת אוכלוסיות רבות ולפגיעה בזכויותיהן. מידע נוסף על עמותת "במקום" ועל פעילותה ניתן למצוא באתר האינטרנט שלה.
