רכישת דירה חדשה באחת מהשכונות המבוקשות של תל אביב יפו אינה אופציה כלכלית עבור רוב גדול מתוך ציבור רוכשי הדירות. הפיתרון למחפשי הדירות שמעוניינים ליהנות ממגורים בדירה חדשה, ובמקביל לא להתפשר על המיקום בקרבה ל"עיר ללא הפסקה", היא רכישת דירה במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, באחת מהערים הנמצאות במעגל הראשון של העיר. צפו במגמות ובמחירים של פרויקטי תמ"א 38 בערים הנושקות לעיר הגדולה.

רמת גן גבעתיים

מהממצאים של הניתוח עולה כי ברמת גן נמכרו בשנה האחרונה דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ברוב שכונות העיר. המשמעות היא שכמעט בכל אחת מהשכונות, עומדת לרוכשים האפשרות לבחור האם להשקיע את כספם ברכישת דירת יד שנייה, או לחילופין לרכוש דירה חדשה שנבנתה במסגרת פרויקט תמ"א 38.

בגבעתיים קיימת מגמה דומה בעיקר בשכונות הצפוניות והמרכזיות של העיר, כאשר רוב הדירות שנמכרו בשנה האחרונה באזורים אלה הן במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה. בדרום העיר, לעומת זאת, המצב שונה שכן הרשות המקומית מתעדפת שם התחדשות עירונית במתכונת של פינוי-בינוי כמו לדוגמא במתחם ההסתדרות, שהוא אחד ממתחמי הפינוי-בינוי הגדולים בארץ.

למרות הקרבה הפיזית בין שתי הערים, המחירים בגבעתיים עבור דירות תמ"א 38 גבוהים יותר מאשר ברמת גן. כך למשל, בעוד שבשכונת החרוזים, אחת מהשכונות עם המחירים היקרים ביותר ברמת גן, המחיר הממוצע עבור דירת 4 חדרים בפרויקט תמ"א 38 עומד על כ-2.44 מיליון ₪, בגבעתיים המחירים עבור דירה בעלת מאפיינים דומים בשכונות סטנדרטיות נע לרוב בטווח של 2.35-2.7 מיליון ₪.

בנוסף, מעניין לציין כי פערי המחירים בין עסקאות תמ"א 38 ברמת גן לעומת גבעתיים הם משמעותיים, אפילו אם מדובר בדירות בפרויקטים שנבנו ברחובות סמוכים. לדוגמא, ברחוב סירקין בגבעתיים נמכרה דירת 4 חדרים שנבנתה במסגרת תמ"א 38 בכ-2.45 מיליון ₪, בעוד שברחוב קריניצי ברמת גן, שנמצא במרחק הליכה מסירקין, המחיר הממוצע עבור דירה בעלת מאפיינים דומים עומד על כ- 1.94 מיליון ₪.

בת ים חולון

מניתוח נתוני העסקאות עולה כי בשכונות צפון-מערב, דרום-מערב ומרכז העיר של בת ים, התבצע ההיקף הגדול ביותר של עסקאות במסגרת תמ"א 38. יתרה מכך, בבדיקה שערכנו נמצאו פערי מחירים של עד כ- 20% בין דירות בפרויקטים שנבנו ברחובות הנמצאים בקרבה לקו החוף של העיר, לבין פרויקטים מרוחקים יותר. כך, לדוגמא, בחודש ינואר השנה דירת 4 חדרים ברחוב סוקולוב שנמצאת במרחק אווירי של כחצי קילומטר מקו הים, נמכרה עבור כ-1.8 מיליון ₪. שלושה חודשים לאחר מכן, דירת 4 חדרים ברחוב דניאל, בעלת מאפיינים זהים, שממוקמת במרחק אווירי של כקילומטר מקו הים, נמכרה בעד כ-1.55 מיליון ₪.

בחולון, מצאנו ששתי השכונות המובילות ביותר מבחינת היקף העסקאות של תמ"א 38 הן קריית שרת ואגרובנק, הנמצאות באזור הצפון-מערבי בעיר. גם שכונת גרין ועם ושכונת קריית עבודה הממוקמות באותו אזור, מאופיינות במגמת עלייה בהיקף עסקאות התמ"א, ובהחלט ייתכן כי בשנים הקרובות האזור הצפון-מערבי של חולון ייהפך למוקד של בניית פרויקטי התחדשות עירונית.

רמת השרון

ברמת השרון מרבית הפרויקטים של תמ"א 38 נבנים במסלול של חיזוק הבניין ותוספת דירות. בבחינת המחירים באזור, ניתן ללמוד כי המחיר הממוצע של דירת 5 חדרים חדשה בפרויקט תמ"א 38 במסלול זה בעיר, עומד על כ- 3.8 מיליון ₪. מדובר במחיר גבוה אף יותר מדירת 5 חדרים בפרויקט תמ"א 38 במסלול של חיזוק המבנה ותוספת קומות בגבעתיים, שעומד בממוצע על כ- 3.3 מיליון ₪.

עם זאת, במונחי עלות למ"ר, המחיר למ"ר בגבעתיים גבוה יותר מאשר המחיר למ"ר ברמת השרון. בעוד שברמת השרון מדובר על מחיר של כ- 23,500 ₪ למ"ר, בגבעתיים המחיר למ"ר עומד על כ- 27,500 ₪. לפיכך, הסיבה לפער בין מחירי הדירות נובעת מהעובדה שדירות 5 חדרים בפרויקטי תמ"א 38 ברמת השרון הן בשטח גדול יותר משמעותית מאשר דירות זהות בגבעתיים.