אגודה שיתופית

שיטת רישום בית משותף באמצעות רישום הבעלות על כלל שטחי הבניין על שם אגודה שיתופית. בעלי הדירות בבניין הם חברי האגודה וחוכרים ממנה את דירותיהם.

בינוי-פינוי

בפרויקט בינוי-פינוי, בניגוד לפינוי-בינוי, מתחיל היזם לבנות בניינים חדשים בשטח ריק, בדרך כלל בקרבת הבניינים המיועדים לפינוי והריסה. עם סיום בנייתם, עוזבים הדיירים את דירותיהם הישנות ועוברים ישירות לדירות חדשות בבניין החדש, ללא תקופת ביניים של מגורים בשכירות. לאחר פינוי הבניין הישן, היזם הורס אותו ובמקומו בונה בניין חדש נוסף, שבו יאוכלסו דיירי הבניין המפונה הבא, וכך הלאה.

בית משותף

הינו שיטת רישום בניין בו מספר דירות לחלקות נפרדות. בנסח טאבו הרשום כבית משותף מופיעה רישום כל תת חלקה בנפרד, כולל שטחה וחלקה היחסית בבעלות על הרכוש המשותף.

גוש/חלקה/תת חלקה

הינם סימני הזיהוי של נכס הרשום בטאבו. באופן כללי גוש כולל מספר מגרשים, כאשר כל מגרש מהווה חלקה. כל דירה בחלקה מהווה תת חלקה נפרדת.

דו"ח אפס

דו"ח הנערך על-ידי שמאי מקרקעין המשמש לבחינת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. הכנת דו"ח אפס הינה תנאי לקבלת ליווי ממוסד מממן.

דירות התמורה

התמורה הניתנת לבעלי הנכס בפרויקט מסוג הריסה ובנייה או פינוי בינוי. דירת התמורה הינה הדירה החדשה אותה יקבל בעל הדירה בתום הפרויקט. סעיף דירת התמורה בהסכם יכלול את שטח הדירה החדשה, מיקומה וההצמדות לדירה כגון חניה ומחסן.

היטל השבחה

הינו מס המוטל על בעל הזכות בנכס ע"י הוועדה המקומית בגין אישור זכויות בנייה ו/או תכנית שאושרה וגרמה להשבחת שווי הנכס. תשלום ההיטל הוא במימוש הזכות או בהעברת הזכויות בנכס והוא מהווה תנאי לאישור העירייה להיתר או לרישום השינוי בנסח הטאבו (כאשר מבוצע רישום של העברת זכויות). בפרויקט במסגרת תמ"א 38 חל פטור מהיטל השבחה עד למגבלה הקבועה בחוק.

היתר בנייה

אישור שניתן על ידי מוסדות התכנון לביצוע עבודות בנייה. היתר בנייה יינתן מכוח התב"ע התקפה החלה על הקרקע המדוברת. רק לאחר קבלת היתר זה ניתן לבצע את הבנייה.

היתר בתנאים

הועדה מקומית או ערכאה גבוהה רשאים להתנות את מתן היתר הבנייה במספר תנאים. לאחר מילוי תנאים אלו, יינתן היתר הבנייה למבקש הבקשה. אישורים אלו כוללים בין השאר, קבלת אישור רשויות נוספות לתכניות המבוקשות (כגון כיבוי אש, פיקוד העורף וגופים נוספים) וכן תשלום היטל השבחה ואגרות בנייה בגין הזכויות הנוספות הממומשות.

הערת אזהרה

רישום בנסח הטאבו בדבר התחייבות בכתב של בעל זכות בנכס לבצע עסקה בנכס או להימנע מלבצע בה עסקה. מטרת רישום הערת אזהרה היא להודיע לכל מי שמתעניין בנכס כי רשומה לגביה הערת אזהרה בגין התחייבות מוקדמת של בעלי הנכס ולמנוע מבעל הזכות בנכס להפר את התחייבותו כלפי קונה א' ולבצע עסקה עם קונה נוסף באותו הנכס, ללא הסכמת קונה א' או צו בית משפט.

הרוב הדרוש

מגדיר את הרוב הדרוש לצורך מתן תוקף להסכם בפרויקט תמ"א 38. בד"כ הרוב הדרוש מהווה תנאי מתלה בהסכמים אלו. הרוב הדרוש יכול להתבסס על אחוז הבעלים המינימאלי המחזיקים בזכויות הבנייה הדרושות לפי חוק החיזוק לאישור בקשה להיתר במסגרת פרויקט תמ"א 38.

חברת גוש חלקה

שיטת רישום בית משותף באמצעות רישום הבעלות על כלל שטחי הבניין על שם חברה הנמצאת בבעלות בעלי הדירות. בעלי הדירות מחזיקים בבעלות משותפת בחברת הבית המשותף וחוכרים ממנה את דירותיהם.

חוק החיזוק

בשנת 2008 חוקק חוק החיזוק (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) הקובע הוראות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית משותף לקבלת החלטה על ביצוע עבודות חיזוק ברכוש משותף. חוק זה מאפשר להתגבר על חוק המקרקעין הקובע הסכמה של 100% מבעלי הזכויות ברכוש המשותף באמצעות פנייה אל המפקח על המקרקעין לקבלת אישורו, ובלבד שניתנה קודם לכן החלטה של לפחות 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים לפחות 2/3 מהרכוש המשותף. תנאי נוסף הינו החלטה עקרונית של הועדה המקומית המאשרת מתן ההיתר בתנאים. בשנת 2012 נקבעו הוראות מקלות גם ביחס לפרויקט הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38 הקובע רוב מינימאלי של 80% מבעלי הדירות בבניין המחזיקים ב-80% מהזכויות ברכוש המשותף.

טופס 4 (טופס אכלוס)

טופס המאשר כי המבנה בטוח וראוי למגורים של דיירים. הטופס מאשר בין היתר כי הבנייה חוקית ומבוצעת על פי היתר בניה ועל פי כל התנאים ודרישות הרשויות. טופס 4 מהווה גם אישור לחיבור המבנה לחשמל ומים ומהווה תנאי לאכלוס הדירות החדשות הנבנות.

טופס 5 (תעודת גמר)

טופס האישור הניתן לאחר קבלת טופס 4 ואכלוס המבנה. טופס זה מאשר באופן סופי את תקינות המבנה והתאמתו להיתר ולשאר דרישות הרשויות. לא קיימת מניעה למסור ולאכלס את הדירות החדשות לפני הנפקת טופס 5 למבנה.

ייעוד הקרקע

הגדרת השימוש המותר בקרקע (למשל: מגורים, תעסוקה, מבני ציבור, מסחר וכדומה). תוכנית בניין ערים (תב"ע) קובעת את שימושי הקרקע המותרים בכל חלקה בתחום התוכנית.

יחידה רישומית

כל דירה בבית המשותף מהווה יחידה רישומית נפרדת. בפרויקטים מסוג תוספת וחיזוק במסגרת תמ"א 38 נרשמת יחידה רישומית חדשה בנסח הטאבו, אליה מוצמדים זכויות הבנייה שנרכשו ע"י היזם. יחידה זו משמשת כבטוחה עבור המוסד הממן את עבודות הביצוע בפרויקט.

ייפוי כח בלתי חוזר

ייפוי כוח לעשיית פעולה המקנה זכויות למיופה הכוח או לצד שלישי, ואשר לא ניתן לחזור ממנו או לבטלו, אלא בהסכמת מי שלטובתו נועדה הפעולה, או על ידי בית משפט. ייפוי כוח בלתי חוזר ניתן בדרך כלל בעסקאות מקרקעין (הכוללים גם עסקאות במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי), כדי להבטיח את העברת הזכויות בנכס על שם הקונה, לאחר ששילם את מלוא התמורה בעדו.

ייפוי כוח למחיקת הערת אזהרה

ייפוי כוח המאפשר לבא כוח בעל הנכס עליו נרשמה הערת אזהרה לבטל את רישום הערת האזהרה, במקרים שנקבעו בהסכם בין הצדדים. בעסקאות במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי מקובל שהיזם מפקיד בידי עו"ד בעלי הדירות ייפוי כוח למחיקת הערת אזהרה כתנאי לקבלת ייפוי הכוח הבלתי חוזרים עליהם חותמים הבעלים במסגרת ההסכם.

כתב שיפוי לפי סעיף 197

במקרים רבים, כתנאי להיתר דורשת הוועדה המקומית מהיזם כתב שיפוי בו הוא מתחייב לפצות אותה בגין תביעות ככל שתוגשנה כתוצאה מאישור תכנית אותה הוא הגיש והוועדה אישרה.

ליווי פיננסי (ליווי בנקאי)

תנאי מחייב בפרויקט מסוג "הריסה ובנייה" ומנגנון מקובל במרבית הפרויקטים מסוג חיזוק ותוספת. המוסד המלווה מעניק ליזם את המימון הדרוש לצורך הוצאת הפרויקט לפועל וכן מעמיד אשראי לצורך המצאת הערבויות הנדרשות (ערבויות לבעלי הדירות וערבויות חוק מכר לרוכשי דירות היזם).

לשכת רישום מקרקעין (טאבו)

אחראית על ניהול כלל רישום המקרקעין בישראל. כל פעולה ושינוי ברישום המקרקעין מתבצע דרך הלשכה. במסגרת פרויקט תמ"א 38 נוהגים לבצע שינוי ברישום המקרקעין של הנכס.

מוסד מממן (בנק מלווה)

בנק או מוסד פיננסי אחר המעמיד את הליווי הבנקאי. בד"כ נרשמת משכנתא לטובת המוסד המממן על היחידה הרישומית שהוקמה או על הקרקע שנמכרה ליזם בפרויקט מסוג הריסה ובנייה.

מושע

מושע הינה בעלות משותפת במקרקעין של מספר צדדים, כאשר לכל אחד יש אחוז בעלות מסוים, אך השטח הספציפי אינו רשום בטאבו. אחוזי הבעלות יכולים להיות מוגדרים במסגרת הסכם שיתוף בין הצדדים. במקרים רבים, בבתים משותפים רישום הבעלות אינו מופיע בנסח הטאבו, ולכן נדרשת מדידה של שטחי הדירות הקיימות בכדי לקבוע את אחוז הבעלות היחסי של כל דירה ברכוש המשותף. בפרויקטים במסגרת תמ"א 38 מקובל לרשום בסיום הפרויקט כבית משותף במסגרתו מסדירים גם את רישום הבעלות היחסית של כל דירה בשטחים המשותפים.

מכתב החרגה

מסמך המונפק על ידי המוסד המממן את הפרויקט ומטרתו להבטיח כי השעבוד המוטל על המקרקעין יוחרג כך שלא יחול על הדירה של המוכרים. בפרויקטים מסוג פינוי בינוי או הריסה ובנייה, מכתב ההחרגה מתייחס לדירת התמורה שהובטחה לבעלים.

מפרט טכני

נספח להסכם המצורף להסכם לביצוע עבודות במסגרת פרויקט תמ"א 38. המפרט הטכני מתאר את עבודות הבנייה והחיזוק וכן את טיב החומרים עליו מתחייב היזם במסגרת רכישת זכויות הבנייה מבעלי הדירות.

מס שבח

מס המוטל בגין מכר זכויות במקרקעין. בפרויקט מסוג תמ"א 38 חל פטור ממס שבח בגין מכר זכויות בגינו התמורה שהתקבלה כלולה בפטור הקבוע בחוק. פטור זה כולל את כלל עבודות החיזוק והשיפוץ לבניין, תוספת שטח של עד 13 מ"ר הרחבה ו-12 מ"ר ממ"ד לכל דירה ומרפסת שמש בשטח של עד 12 מ"ר. ניתן להרחיב את הפטור גם לתשלום בגין שכ"ד לדירות שלא ניתן לאכלס במסגרת עבודות הפרויקט ו/או לעבודות התאמה בדירה המתחייבות בגין תוספת הבנייה החדשה. יש להתייעץ עם עו"ד בטרם קביעת חובת המס בעסקה.

מס רכישה

מס המוטל על רוכש זכויות במקרקעין (ובעסקת תמ"א 38 על היזם).

מש"ח

טופס הצהרה עליו חותמים צדדים לעסקת מקרקעין ואשר מוגשת לשם דיווח על העסקה לאגף מיסוי מקרקעין. בפרויקט תמ"א 38 מסוג חיזוק ותוספת, מוגש טופס ההצהרה במקביל להגשת בקשה להקפאת חובת המס בגין העסקה.

נסח טאבו

מסמך רשמי של משרד המשפטים המעיד על מצב הזכויות בנכס מקרקעין הרשום בלשכת רישום המקרקעין. הנסח כולל מידע אודות שטח המקרקעין, זהות הבעלים של הנכס/החוכרים וחלקם בו, משכנתאות, הערות אזהרה (אודות מכירת הנכס לצד שלישי, עיקולים, צווי בית משפט ועוד).

סעיף 23 לתמ"א 38

סעיף 23 מעניק לרשות המקומית אפשרות חוקית להכנת תכנית פרטנית המתאימה את הזכויות מכוח תמ"א 38 לצרכים שבשטחה. תכנית זו עשויה לתעדף אזורים מסוימים בעיר מבחינת שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי בניין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה. כך למעשה הרשות תוכל להסדיר את זכויות הבנייה או המגבלות השונות בהתאם לבינוי הקיים באותו אזור, בהתבסס על התשתיות הקיימות, הסדרי התנועה ומוסדות הציבור. נכון להיום סעיף 23 אינו מחייב, ורשויות רבות עדיין לא אישרו תכנית כזו בשטחן. המשמעות היא חוסר וודאות, הן ליזמים והן לבעלי הדירות בכל הנוגע לזכויות שיוכלו לקבל באזור מגוריהם.

סעיף 197

הינו סעיף בחוק התכנון והבניה, הקובע זכות לפיצויים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבעל זכות בנכס, אשר נפגע כתוצאה מתוכנית שלא בדרך הפקעה. זכות זו מוקנית רק לבעלי זכויות בנכסים המצויים או הגובלים בתחום התכנית שאושרה. הסעיף מבדיל גם בין פגיעה ישירה (כגון צמצום זכויות בנייה וכיו"ב) לבין פגישה עקיפה המשפיעה על הנכסים הגובלים.

עיבוי-בינוי

תכנית להתחדשות עירונית שמטרתה תוספת בנייה ושיפוץ מספר מבנים הקיימים ללא צורך בהריסתם בהיקף נרחב, שניתן לממש במסלול רשויות או במסלול מיסוי. פרויקט עיבוי-בינוי מאפשר שיפוץ וחיזוק של מספר מבנים במקביל, הוספת מעליות והרחבת הדירות ללא עלות מצד בעלי הדירות. הפרויקט ממומן על ידי דירות חדשות שהקבלן בונה למכירה בשוק החופשי כתוספת קומות על הגג, בקומת העמודים המפולשת או כאגפים חדשים בבניין.

עיבוי-בינוי מיועד למתחמים גדולים: לפי משרד הבינוי והשיכון, התנאי להוצאת תוכנית כזאת לפועל היא 300 דירות קיימות במתחם בתחום עירייה או 150 בתחום מועצה מקומית. עם זאת, ניתן להגיש לוועדה הממשלתית להתחדשות עירונית בקשה להכריז על מתחם עיבוי הכולל תתי מתחמים שאין ביניהם רצף פיזי, כאשר בכל תת מתחם יהיו פחות ממספר הדירות הדרוש, ובלבד שתוכן תב"ע חדשה כמקובל בתכניות פינוי-בינוי.

עסקת קומבינציה

עסקה במסגרתה מעניקים בעלי קרקע את זכויות הבנייה שעל הקרקע ליזם או קבלן בתמורה לקבלת דירה או דירות בפרויקט ו/או בשילוב תמורה כספית.

ערבות בנקאית אוטונומית

הינה ערבות בנקאית עצמאית, הניתנת למימוש עם דרישה, ובהתאם לתנאים הקבועים בגוף הערבות וזאת ללא צורך בהוכחת הפרה של ההסכם. בפרויקטים במסגרת תמ"א 38, מקובל להפקיד ערבות בנקאית אוטונומית בנאמנות אצל עו"ד בעלי הדירות להבטחת תנאי ההסכם.

ערבות מיסים

ערבות המיועדת להבטחת תשלום המיסים. בפרויקטים של פינוי-בינוי, או פרויקטים במסגרת תמ"א 38, מקובל שכלל העלויות בגין העסקה יושתו על היזם (עסקת נטו). מבחינת רשות המיסים, חבות המס בעסקאות מקרקעין היא של הבעלים, ולכן מטרת הערבות היא להבטיח שהיזם יעמוד במחויבות החוזית שלו ויישא בתשלום המיסים הללו.

ערבות ביצוע

נועדה להבטיח את קיום התחייבות היזם בהסכם. מקובל להנפיק את ערבות הביצוע כתנאי לתפיסת חזקה בקרקע ותחילת עבודות הביצוע בפרויקט.

ערבות חוק מכר

מהווה את הערבות הנפוצה ביותר במסגרת רכישת דירות חדשות מקבלן. ערבות זו מבטיחה את הכספים המשולמים על ידי הקונה בגין הדירה וזאת בד"כ עד למסירתה לידי הקונה ורישום הערת אזהרה בטאבו לטובתו. במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי או הריסה ובנייה (במסגרת תמ"א 38) מקובל שהיזם מעביר לנאמנות אצל עו"ד בעלי הקרקע ערבויות בגובה שווי הדירות החדשות שהובטחו במסגרת ההסכם כתנאי למסירת החזקה בקרקע וביצוע העבודות.

ערבות טיב (בדק)

ערבות הבדק או הטיב, נועדה להבטיח את התחייבויות היזם לביצוע תיקונים והשלמות בתקופת הבדק.

ערבות רישום

נועדה להבטיח את קיום התחייבויות היזם לביצוע הרישומים הנדרשים בלשכת רישום המקרקעין עם סיום הפרויקט. מטרת הערבות היא להבטיח תשלום עבור שכר טרחת עוה"ד שיטפלו ברישום נסח הטאבו המעודכן לאחר תום הפרויקט.

ערבות שכירות

מטרת ערבות השכירות הינה להבטיח את התחייבויות היזם לתשלום שכר הדירה. ערבות זו נפוצה בעיקר במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי ו/או הריסה ובנייה (תמ"א 38/2).

פינוי-בינוי

"פינוי-בינוי" הוא פרויקט התחדשות עירונית, שבו רוכש היזם זכות לבנות על קרקע שכוללת בנייני מגורים מאוכלסים. במסגרת ההסכם עם הדיירים המתגוררים במתחם, מתחייב היזם להרוס את המבנים הקיימים, שאינם עומדים בתקן רעידות האדמה ולבנות במקומם מבנים חדשים, בדרך כלל, בצפיפות בנייה גדולה יותר ובאיכות גבוהה יותר, תוך השקעה בתשתיות חדשות ברמה השכונתית כגון כבישים, מבני ציבור ושטחים ירוקים.

לרוב מדובר בהליך ארוך מאשר תמ"א 38, שכן הוא כולל אישור תכנית חדשה במוסדות התכנון והגעה להסכמה בין מספר גדול של דיירים ליזם, בניגוד לתמ"א 38 שמחייב היתר בנייה בלבד. גודל מתחם פינוי-בינוי מינימאלי הוא 24 דירות (שאינן חייבות להיות ברצף גיאוגרפי) וניתן לממשו בשני מסלולים: האחד מיועד לרשויות המקומיות ונקרא מסלול רשויות והשני ליזמים פרטיים ונקרא מסלול מיסוי.

פינוי-בינוי במסלול רשויות

פינוי-בינוי במסלול רשויות הופעל משנת 1999. על מנת שמתחם ייכלל במסלול זה, הממשלה צריכה להכריז עליו כמיועד לפינוי-בינוי. לאחר הכרזה זו הרשות ומשרד השיכון מגיעים להסכם לגבי השתתפות כל אחד מהצדדים בקידום התכנון. כדי לעודד פרויקטים של פינוי-בינוי במסלול זה ניתן פטור מתשלום מס שבח, מס רכישה ומע"מ על שירותי בנייה, פטור מתשלום דמי היתר, פטור מהיטל השבחה למגורים והנחות בארנונה.

פינוי בינוי במסלול מיסוי

מסלול מיסוי פועל מתוקף חוק מיסוי מקרקעין, ומטרתו לתמרץ תהליכים של התחדשות עירונית המתבצעים באמצעות השוק הפרטי. במסגרת מסלול זה שהחל לפעול ב-2002, רשאים יזמים או בעלי הנכסים לפנות לוועדה הממשלתית להתחדשות עירונית, ולבקש כי תמליץ להכריז על מתחם מגורים כמתחם פינוי-בינוי או עיבוי במסלול מיסוי לתקופה של שש שנים. במסלול זה, היזם עצמו בשיתוף בעלי הדירות ולא הרשות המקומית, פועל לשינוי התכנית המפורטת של המתחם.

הכרזת הממשלה מקנה, במהלך תקפותה, הטבות הנוגעות לעסקאות המבוצעות על ידי הדיירים המפונים במס שבח, במס רכישה ובמע"מ של שירותי הבנייה. כמו כן היא מאפשרת את דחיית המועד הקובע את חבות המס (התשלום שנתי למס הכנסה וביטוח לאומי לפי גובה ההכנסות). במסגרת מסלול זה ישנה אפשרות לקבל פטור מהיטל השבחה למגורים, בכפוף להחלטת הרשות המקומית.

קו בניין

מוגדר בתקנות התכנון והבנייה כקו שנקבע בתכנית כגבול לבנייה במגרש. קו הבניין ישר בד"כ ומקביל לגבולות המגרש בצדדיו השונים. קווי הבניין נקבעים בתכניות וסטייה מהם אסורה, למעט בהקלה הקבועה בחוק. תמ"א 38 מאפשר סטייה מקווי בניין בכפוף לתכניות המפורטות של הוועדה המקומית.

קו מגרש

הינו קו הגבול של המגרש עליו בנוי בניין אחד או יותר. קווי הבניין נקבעים כנסיגה מקווי המגרש.

רכוש משותף

מוגדר ככלל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות. אלו כוללים בין השאר את החצרות המשותפים, חדרי המדרגות, הגגות, הקירות החיצוניים, מקלטים וחדרי שירות, המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות.

שטח דירה לפי חוק מכר ("שטח פלדלת")

השטח הכלוא בין קירות החוץ של הדירה (שטח ברוטו). חישוב השטח כולל את עובי כל הקירות החיצוניים של הדירה ומחצית מעובי הקירות הגובלים בדירה הסמוכה.

תב"ע (תוכנית בניין עיר)

מסמך בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו. התוכנית מגדירה את אפשרויות הבנייה באזור בו היא חלה, ולא ניתן לקבל היתר בניה אלא בהתאם לקבוע בתוכנית. התב"ע בסמכות ועדה מקומית צריכה להיות תואמת לתב"ע שבסמכות ועדה מחוזית וזו צריכה להיות תואמת לתכנית המתאר הארצית (תמ"א).

תיקון 2 לתמ"א 38

תיקון מספר 2 של התוכנית משנת 2010 הוסיף אפשרות נוספת למימוש זכויות הבנייה של תמ"א 38, במסגרת הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש במקומו, כאשר עד לאותו מועד הותר תמ"א 38 במתכונת חיזוק הבניין ותוספת קומות בלבד.

תיקון 3 לתמ"א 38

תיקון 3 שהתקבל ב- 2012 נועד להקל על מימוש פרויקטים באמצעות הרחבת סל הזכויות באופן משמעותי. בין סעיפיו ניתן למנות את הגדלת זכויות הבנייה בבניין המועמד לחיזוק מקומה אחת לשתיים וחצי קומות, וכן מתן הקלות במסלול של הריסה ובנייה כמו חריגה מקו הבניין וניוד זכויות הבנייה, הנחיות בעניין תוספת מרחבים מוגנים ועוד. הנתונים מצביעים על כך שבין השנים 2013-2015 התקבלו ברחבי הארץ פי שלושה היתרים בהשוואה לכל ההיתרים שנתקבלו מאז אישור התכנית (2005).

תיקון 3א לתמ"א 38

היוזמה לתיקון 3א של המועצה הארצית לתכנון ובנייה נועדה להבהיר את שיטת החישוב של זכויות הבנייה בתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש. בסוף נובמבר 2016 אישר קבינט הדיור שיטה חדשה של תוספת מדורגת. בשיטה זו שטח הקומות החדשות המתווספות לבניין הקיים יחושב על בסיס שטח המבנה בפועל ולא על סמך תכניות קיימות החלות על המגרש, אשר עשויות היו לאפשר בניין תיאורטי גדול יותר מזה הקיים בפועל. חשוב לזכור כי לוועדה המקומית שיקול דעת נרחב בקביעת גובה הקומות והיקף הזכויות הסופי ולפי סעיף 23 לחוק התמ"א היא רשאית לקבוע תכנית עצמאית המותאמת לצרכי הישוב. התיקון מעניק תוספת של בין קומה וחצי לשלוש וחצי קומות, בהתאם לגודלו הנוכחי של הבניין. לקריאה מורחבת על תיקון 3 א' לחצו כאן

תיקון 4 לתמ"א 38

התיקון החל להתגבש בתחילת 2015 על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה, במטרה לעודד ולתגבר את יישום תמ"א 38 לבניינים ואזורים נוספים שבהם לא מבוצעים פרויקטים. במסגרת זו מוצע לאפשר לנייד את זכויות הבנייה בין רשויות, מה שיאפשר את הרחבת מימוש תמ"א 38 גם בפריפריה וכן להרחיב את התוכנית למבנים שהיתר הבנייה שלהם ניתן בין 1980-1992 (ב-1992, בעקבות מלחמת המפרץ הוחל תקן 413 המחייב מתן פתרון מיגון לכל דירה חדשה). בנוסף, צפויה הרחבת התכנית למבנים שאינם מיועדים למגורים כגון משרדים, מבני תעסוקה ומבני ציבור, עידוד לחיזוק מבנים שנבנו בשיטת "פל-קל" , מתן אפשרות לרשויות ליזום דיור להשכרה ועידוד בנייה ירוקה.

תמ"א 38

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. התוכנית אושרה לראשונה בשנת 2005, מתוך מטרה לאפשר קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת. השאיפה המקורית הייתה לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם, מתוך תמריץ של תוספת זכויות בנייה שיסייעו במימון החיזוק: בעלי הדירות יתאגדו, ימסרו ליזמים את הזכויות לתוספת הדירות ואלו בתורם יחזקו את הבניין הקיים, יבנו את הדירות החדשות והתמורה שיקבלו עבורן תכסה את עלויות החיזוק.

במסגרת תמ"א 38 ניתן פטור מלא מהיטל השבחה וכן ממס שבח. כמו כן, היזם לא יהיה מחויב במס גם על שירותי בנייה על פי תוכנית החיזוק. תמ"א 38 מעניקה לוועדות המקומיות סמכות ושיקול דעת בהקשר לתוספת זכויות בנייה, וזו גם הסיבה אחת הסיבות לכך שישנן הבדלים גדולים בין הרשויות בהיקף היישום של התכנית. סעיף 23 בתכנית מאפשר לכל רשות ליזום תכנית פרטנית לתמ"א 38 בגבולותיה ולהתאים את זכויות הבנייה לצרכי הישוב. לקריאה מורחבת על תמ"א 38 לחצו כאן

תמ"א 38/1 חיזוק ותוספת

מסלול חיזוק ותוספת הוא המסלול הראשון של תוכנית תמ"א 38 והוא ידוע גם בשם תמ"א 38/1. מסלול זה מאפשר את חיזוק המבנה הקיים, תוך מבחר הטבות ותוספות לבניין הקיים: הרחבת הדירות הקיימות בשטח של עד 25 מ"ר הכולל ממ"ד בגודל 12 מ"ר לפחות (שטח ברוטו, כולל קירות חיצוניים), הוספת מעלית לבניין, סגירה של קומת עמודים ("קומה מפולשת") לבניית דירות חדשות, או להרחבת הדירות שבקומה הראשונה או להקמת חללי שירות הנדרשים בבניין המחוזק והוספת עד שתיים וחצי קומות נוספות לבניית דירות חדשות (בכפוף להחלטת הוועדה המקומית). הממוצע הארצי של תוספת דירות במסלול חיזוק ותוספת עומד כיום על 9 דירות לבניין, לעומת 16 במסלול הריסה ובנייה. לקריאה מורחבת על מסלולי תמ"א 38 לחצו כאן

תמ"א 38/2 הריסה ובנייה

מסלול הריסה ובנייה הוא המסלול השני שמציעה תוכנית תמ"א 38 בעקבות תיקון מספר 2 של התוכנית שאושר ב- 2010 על ידי הממשלה. מסלול זה מאפשר, בהסכמה של 80% מהדיירים, להרוס את הבניין הקיים ולבנות בניין חדש לחלוטין, הכולל תשתיות חדשות, כאשר בעלי הדירות הישנות בבניין יקבלו דירות חדשות, וחניה לכל דירה. בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש, עלות הבנייה הכוללת גבוהה יותר ולכן ניראה בדרך כלל תוספת דירות גדולה יותר. בתוך כך, הממוצע הארצי לתוספת דירות במסלול הריסה ובנייה עומד על 16, לעומת 9 בלבד במסלול של חיזוק ותוספת. לקריאה מורחבת על מסלולי תמ"א 38 לחצו כאן

תנאי מתלה

תנאי מתלה, מהווה הוראה בהסכם הקובעת כי התקיימות נסיבות מסוימות הינה תנאי לתוקף ההסכם. כאשר מתקיימות הנסיבות המופיעות בהסכם ההסכם נחשב לתקף. בהסכמים במסגרת תמ"א 38 נכללים מספר תנאים מתלים וביניהם חתימת כלל בעלי הזכויות על ההסכם (או לחילופין קבלת פסק דין של המפקח על המקרקעין במקרה של בעלי זכויות המסרבים לחתום על ההסכם), הוצאת היתר בנייה בתוך פרק זמן הנקוב בהסכם וכן תנאים נוספים.

תקופת בדק

תקופה המוגדרת בחוק המכר המתייחסת לאחריות הקבלן כלפי רוכש דירה חדשה. בתקופת הבדק חלה על הקבלן אחריות לתיקון ליקויי בנייה, אלא אם הוכח כי אלו נגרמו באשמת הרוכש.

תקנון בית משותף

מסמך מחייב המסדיר את יחסי השכנות בבניין בין בעלי הדירות. התקנון עוסק בזכויות וחובות הדיירים במסגרת השימוש שלהם ברכוש המשותף, הוראות למינוי הוועד ואחזקת הרכוש המשותף. תקנון הבית המשותף מנוסח במקביל לרישום הבניין בטאבו.

תקן 413

תקן לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה, אשר נכנס לתוקף בשנת 1980. תמ"א 38 הוחלה על מבנים שהוצא להם היתר לפני שנת 1980 כיוון שקודם לכן לא חל התקן המחייב ביסוס מבנים בפני רעידות אדמה. מבנים שהוקמו לאחר 1980 אינם זכאים לזכויות המוקנות במסגרת תמ"א 38.