מקרא
תמ"א 38 סטאטוס פרויקט
חיזוק והוספה הריסה ובניה
בקשה להיתר
בניה
אוכלס

ניתוח מומחי מדלן על תמ"א 38 ברמת גן

רמת גן היא העיר המובילה בישראל בקידום תמ"א 38 בפער ניכר, עם כ-18% מכלל הפרויקטים שאושרו בארץ.

כ-330 בניינים ברחבי העיר מצויים קיבלו היתר בנייה או שכבר אוכלסו, וכ-420 מבנים נוספים ממתינים להיתרים. שיעור הדירות החדשות שנמכרות במסגרת תמ"א 38 גבוה במיוחד, ובשנת 2016 הוא הגיע לכ-75% מכלל הדירות החדשות שנמכרות בעיר, עלייה של 5% בהשוואה לשנה הקודמת.

בשונה מרוב הערים, ברמת גן מרבית הפרויקטים מקודמים במסלול הריסה ובנייה מחדש – כ-70% מהבקשות, לעומת ממוצע ארצי של 40%. למספר הפרויקטים הגבוה השלכות גם על הסביבה האורבנית, בפרט לאור הדגש העירוני על מסלול הריסה ובנייה מחדש. בעוד פרויקטים של חיזוק ותוספת מוסיפים בממוצע 7 דירות לבניין בעיר, מיזמי הריסה ובנייה מוסיפים בממוצע 21 דירות לבניין. הדבר גורם לעיתים לעומס משמעותי על התשתיות העירוניות: מבני ציבור, גנים ציבוריים ואפילו מדרכות למעבר הולכי רגל אינן מספיקות תמיד לאוכלוסייה שמתווספת לעיר.

במקביל, העירייה מתקשה לאשר את תכנית ג/53 העוסקת בזכויות הניתנות במסגרת חלופת הריסה ובנייה מחדש בתמ"א 38. סעיפים בתכנית מצויים עדיין במחלוקת, במיוחד בכל הקשור להיקף צפיפות הבנייה המקסימלי שהתכנית עתידה ליצור. ב-2016, לאחר שהחוקרת שמונתה לבחון את ההתנגדויות לתכנית מסרה את מסקנותיה, הגישה מהנדסת העיר מסמך הכולל את עמדת העירייה ומהווה בסיס לקבלת היתרים עד לאישור הסופי של התכנית. בנוסף, העירייה מצויה במהלך של הכנת מסמכי מדיניות למרבית השכונות שיתייחסו לגובה ואופי הבנייה הנוכחי, מיקום בתוך השכונה ושיקולי כדאיות כלכלית, כדרך לקביעת זכויות בנייה עתידיות.

כדאי לדעת שבאופן כללי החיסרון העיקרי של תכנית אב טמון בעובדה שמדובר בהליך שאינו מחייב את אישור מוסדות התכנון או שיתוף ציבור משמעותי. מאידך הוא מאפשר אישור מדיניות מהיר יחסית, בניגוד למשל לתכנית ג/53 או תכנית המתאר של העיר שנמצאת בעבודה בימים אלה. עקרונות תכניות האב צפויים להיות מוטמעים גם בתכנית המתאר הכללית לעיר.

אי הבהירות בקידום התכניות משתקפת גם בקצב מתן ההיתרים. לאחר גידול והגעה לשיא של כ-80 היתרים בשנת 2015, חלה ירידה בקצב האישורים. זאת בעקבות החלטת ועדת הערר המחוזית לאמץ פרשנות מרסנת לזכויות הבנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש. החלטה זו הביאה עמה תקופת המתנה ארוכה לקידום תכנית מקומית שתסדיר את הזכויות שכאמור טרם נתקבלה, ולתיקון 3 א' שאמנם התקבל, אך לא פתר סופית סוגיות כמו היטלי השבחה לעיריות, סוגיה שמשפיעה גם על אישורי פרויקטים בערים נוספות.

בכל מקרה, עדיין לא ברור מה יהיו התוצרים הסופיים של תכניות האב במרבית השכונות ומה מידת המענה שהן יספקו לסוגיה החשובה של התאמת התשתיות העירוניות ומוסדות הציבור לגידול הניכר במספר התושבים.

תאריך עדכון: 13/09/2017
טען עוד...
22 חודשים
זמן ממוצע מהגשת בקשה לקבלת להיתר
25 חודשים
זמן ממוצע מקבלת היתר לאכלוס
416
פרויקטי תמ"א 38
בבקשה להיתר
132
פרויקטי תמ"א 38
מאוכלסים
202
פרויקטי תמ"א 38
בבניה

חברות תמ"א 38 רלוונטיות

קבוצת טל בר
22 פרויקטים בעיר
קבוצת טלניר יזמות וניהול פרויקטים
15 פרויקטים בעיר
קרן בית וגג
15 פרויקטים בעיר
קוסמופוליס השקעות בע"מ (קרינסקי-גוטליב)
20 פרויקטים בעיר
פגודה בע"מ
11 פרויקטים בעיר
אשדר בוטיק
14 פרויקטים בעיר
ישראמיש השקעות בע"מ
19 פרויקטים בעיר
שמי אשקלוני בע"מ
11 פרויקטים בעיר
אפריקה התחדשות עירונית
14 פרויקטים בעיר
אנגלאינווסט התחדשות עירונית
12 פרויקטים בעיר
סופר בן-צור
7 פרויקטים בעיר
אביב בעיר בע"מ
5 פרויקטים בעיר
ש.ב.ן חברה קבלנית לבניין ולהשקעות בע"מ
6 פרויקטים בעיר
אורבן נדל"ן
9 פרויקטים בעיר
ד.ר. חיזוק ובינוי בע"מ
5 פרויקטים בעיר
התאגדות דיירים
33 פרויקטים בעיר
יזמות פרטית
22 פרויקטים בעיר
קרן נדל"ן בע"מ
8 פרויקטים בעיר
שכטר נדל"ן
8 פרויקטים בעיר
קבוצת בכר
4 פרויקטים בעיר
גרופין בע"מ
7 פרויקטים בעיר
צליח רוטשילד מימון והשקעות בע"מ
8 פרויקטים בעיר
אלי דן חברה לבנין בע"מ
7 פרויקטים בעיר
יחד נדל"ן
7 פרויקטים בעיר
נ.ב.א. לוי חברה להשקעות ובניה בע"מ
6 פרויקטים בעיר
אוחנה גרופ התחדשות עירונית מקבוצת איסתא נכסים
11 פרויקטים בעיר
התחדשות אורבנית ייזום ונדל"ן
6 פרויקטים בעיר
תמיר נדל"ן
7 פרויקטים בעיר
קורן שרעבי בניה והשקעות בע"מ
פרויקט אחד בעיר
ארביב פנדגיר בע"מ
7 פרויקטים בעיר
חברת שטבן בע"מ
3 פרויקטים בעיר
בנייני משולמי בע"מ
5 פרויקטים בעיר

משרדי עורכי דין פעילים בעיר

לרשימת משרדי עורכי הדין אשר נבדקו ע"י צוות מדלן ונמצא שהם עוסקים בייצוג בעלי הדירות בתהליכי התחדשות עירונית בסביבה לחצו:
*הבהרה: הסקירה שלהלן נערכה ע"י אתר מדלן. למעט במקומות בהם מצויין במפורש, המידע המוצג בסקירה זו איננו מכיל מידע מטעם היזם או כל גורם רישמי אחר. אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או חוות דעת ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לצרכי עזר בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ פרטני בהתחשב בנתונים ובצרכים האישיים של כל אדם. ככל שייעשה שימוש כלשהו במידע הנ"ל, הינכם עושים זאת על דעתכם ועל אחריותכם הבלעדית בתנאי השימוש. ט.ל.ח מצאתם שגיאה? דווחו לנו!