מקרא
תמ"א 38 סטאטוס פרויקט
חיזוק והוספה הריסה ובניה
בקשה להיתר
בניה
אוכלס

ניתוח מומחי מדלן על תמ"א 38 בתל אביב יפו

תל אביב-יפו ניצבת במקום השני בישראל מבחינת היקף פעילות ההתחדשות העירונית, עם 12% מסך הפרויקטים של תמ"א 38 שאושרו עד כה. הפרויקטים השונים מקודמים על ידי כ-230 יזמים, כאשר ארבעת המובילים אחראיים לכ-10% מהפרויקטים, נתון שמבטא ביזור של נושא היזמות בעיר בהשוואה לערים אחרות. כ-160 בניינים בעיר כבר קיבלו היתר בנייה או אוכלסו, ועוד כ-350 מבנים ממתינים להיתרים.

המדיניות העירונית מווסתת את הבנייה החדשה, והיא תלוית אזור גיאוגרפי: בשכונות נווה עופר, יפו ג', יפו ד', כפר שלם ונחלת יצחק ישנן תכניות אסטרטגיות באישור או בהתהוות שמעודדות תמ"א 38 או פינוי-בינוי ככלי לקידום התחדשות השכונות. זאת בעוד שבשכונות החזקות יותר כמו הצפון הישן, ישנו ניסיון להגביל את זכויות הבנייה, מתוך רצון לשמר את אופי השכונה ובטענה שבנייה מאסיבית תעמיס על התשתיות. בצפון הישן והחדש אושרה עקרונית ב-2015 'תכנית הרובעים', שמתיימרת לתת פתרון כולל שמשלב תמ"א 38, זכויות בנייה אחרות ושימור מבנים היסטוריים.

בצפון החדש, הצפי הוא שהזכויות הנדיבות יותר בתכנית יהפכו את מסלול ההריסה ובנייה מחדש ליותר אטרקטיבי. בצפון הישן, בו הזכויות מצומצמות יחסית, הצפי הוא שהיזמים יעדיפו לרוב אופציה של חיזוק ותוספת. התוצאה הצפויה היא הגברת תנופת הבנייה בשנים הקרובות לכדי אלפי יחידות דיור חדשות, כאשר ישנה כוונה ליישם תכנית דומה לשכונות לב העיר.

למרות ריבוי הפרויקטים, מספר יחידות הדיור הצפוי להתווסף לעיר במסגרת מהלכי התחדשות עירונית הוא קטן יחסית, כתוצאה מתוספת ממוצעת נמוכה של כ-7 דירות לבניין. ממוצע זה משקף את שווי הקרקע הגבוה, שכן בעיר פרויקט הופך לכדאי כבר עם תוספת דירות מינימלית. גם מדיניות העיריה מגבילה את יישום תמ"א 38, בהעדיפה תכניות פינוי-בינוי אותן מקדמת הרשות בעיקר בשכונות במזרח העיר ובדרומה.

שווי הקרקע בשכונות המבוקשות בתל אביב-יפו, שגבוה פי 2 ואפילו 3 ממרבית ערי הלוויין סביבה, יחד עם תהליך מיסוד הזכויות בהובלת העירייה והסדרת כללי המשחק בשוק התמ"א 38 בכלל, עשויים להביא לכך שתל אביב-יפו תוביל את הפעילות של התחדשות העירונית בישראל בעשור הקרוב.

תאריך עדכון: 30/06/2016
22 חודשים
זמן ממוצע מהגשת בקשה לקבלת להיתר
27 חודשים
זמן ממוצע מקבלת היתר לאכלוס
420
פרויקטי תמ"א 38
בבקשה להיתר
57
פרויקטי תמ"א 38
מאוכלסים
163
פרויקטי תמ"א 38
בבניה

חברות תמ"א 38 רלוונטיות

אקו סיטי
27 פרויקטים בעיר
החברה לחיזוק מבנים בישראל
11 פרויקטים בעיר
URBAN נדל"ן
12 פרויקטים בעיר
קבוצת א.א רוטשטיין בנייה ופיתוח בע"מ
3 פרויקטים בעיר
סבוראי נדל"ן
4 פרויקטים בעיר
קבוצת חג'ג'
16 פרויקטים בעיר
התחדשות אורבנית ייזום ונדל"ן
6 פרויקטים בעיר
י.ח. גרינברג בניה ופיתוח בע"מ
8 פרויקטים בעיר
אנשי העיר
12 פרויקטים בעיר
אנגלאינווסט התחדשות עירונית
4 פרויקטים בעיר
RAYK GROUP
4 פרויקטים בעיר
יזמות פרטית
49 פרויקטים בעיר
קבוצת אלמי יזמות נדל"ן
8 פרויקטים בעיר
קבוצת אביב
פרויקט אחד בעיר
קרן נדל"ן בע"מ
6 פרויקטים בעיר
יעז יזמות ובניה
9 פרויקטים בעיר
התאגדות דיירים
7 פרויקטים בעיר
שיכון ובינוי נדל"ן
פרויקט אחד בעיר
ביטון קרן
2 פרויקטים בעיר
ג.א סיטי פארק בע"מ
4 פרויקטים בעיר
קבוצת "בוטיק"
3 פרויקטים בעיר
ארמון ראש בע"מ
2 פרויקטים בעיר
אשדר בוטיק
3 פרויקטים בעיר
רם - מוגרבי - ארדיטי
7 פרויקטים בעיר
קבוצת אקרו נדל"ן
פרויקט אחד בעיר
קרן בית וגג
4 פרויקטים בעיר
ש. גזית
2 פרויקטים בעיר
תל אביב החדשה
3 פרויקטים בעיר
קארבונה סיילס לימיטד
2 פרויקטים בעיר
שינבר וקבוצת חכשורי
5 פרויקטים בעיר
א. אדלר נכסים בע"מ
פרויקט אחד בעיר
אי. אס. נדלן בע"מ
2 פרויקטים בעיר
מהנדס העיר תל אביב יפו
עודד גבולי מהנדס העיר תל אביב יפו

דבר מהנדס העיר תל אביב יפו - עודד גבולי

טור מהנדס העיר- מדד התחדשות עירונית

בשנים האחרונות מובילה עיריית תל אביב-יפו עשרות תכניות להתחדשות עירונית, שנועדו לשרת את התושבים מתוך הסתכלות אסטרטגית מתוכננת על מבנה ומרקם החיים בעיר שנים קדימה.

חידוש עירוני, כפי שאנו רואים אותו, הוא לא רק תוספת דירות בלתי מאוזנת ללא תכנון, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בתמ"א 38, אלא הוא תלוי מקום ונובע משיקוף התכנון המקומי, יעדים ומטרות עירוניות, כושר נשיאה של אזור, דמוגרפיה, קיום שטחים פתוחים וציבוריים ועוד. תכנון נכון של המרחב הציבורי ושמירה עליו לאורך שנים הוא הבסיס לאיכות חיים בסביבה האורבאנית והוא גם המנוע העיקרי להתחדשות עירונית וצמיחתה של העיר.

עמדת עיריית תל אביב-יפו והעומד בראשה הינה כי תכניות התחדשות עירונית ובכללן פרויקטים רבים של פינוי-בנוי, הן פתרון אולטימטיבי לתוספת יחידות דיור לעיר תוך מתן מענה לצרכי ציבור פתוחים ובנויים, יצירת שכונות מקיימות עם פתרונות תנועה וחנייה נאותים לכלל האוכלוסייה עם תמהיל גודל יחידות דיור שייתן מענה לאוכלוסייה הקיימת ולאוכלוסייה חדשה , תוך התחדשות של אזור שלם. בהמשך למדיניות זו, במסגרת תכנית המתאר לעיר תא/5000 נקבעו כ- 8000 דונם (כרבע משטחי המגורים בעיר) למתחמי התחדשות עירונית, 70% מהם הם בדרום העיר ומזרחה, כאשר פרויקטים אלה צפויים להביא לעלייה משמעותית במספר יחידות הדיור בעיר, הרבה מעבר לכל פרויקט נקודתי של תמ"א 38 שמוסיף דירות ספורות בלבד, באזורים שבהם גם כך ידה של מרבית האוכלוסייה אינה משגת כדי לרכוש אותן.

לא רק שאנחנו לא מערימים קשיים על תכניות להתחדשות עירונית, אלא שאנו מעודדים ותומכים בקידום תכניות אלה, כולל רתימה של החברה העירונית "עזרה וביצרון" למימון תכנון עבור הדיירים, ובמקרים רבים אנו פועלים יד ביד עם היזמים, גם ברמה התכנונית וגם בוועדות האישור השונות, על מנת להאיץ ולקדם תכניות אלה. דוגמא מצוינת לכך ניתן לראות בשתי שכונות בעיר אשר בהן מקודמות עיקר תכניות הפינוי בעיר; שכונת נווה שרת בצפון מזרח העיר, אשר בה כבר אוכלסו הפרויקטים הראשונים ועוברת מהפכה של ממש בשנים האחרונות וכן שכונת יד אליהו במזרח העיר, העומדת בפני התחדשות עירונית מואצת. חייבים לציין את העובדה כי בכל תכניות פינוי-בינוי אשר אנו מקדמים, ניתנת תשומת לב מרבית להשארת האוכלוסייה המתגוררת במקום תוך מציאת פתרונות כלכליים להורדת מחירי הדיור ע"י הורדת מחירי התחזוקה של המבנים החדשים, הסכמים עם היזמים, הפעלות חברות ניהול מתן פטור מהיטלי השבחה בפרויקטים בדרום העיר וביפו ועוד.

כל אלה ועוד מצטרפים למאמצים הכבירים וההשקעה הרבה שלנו בקידום ההתחדשות העירונית בעיר. לא בכדי התחלות הבנייה למגורים בתל אביב-יפו מגיעות לשיאים ושיעורן גדול יותר מחלקה היחסי של העיר באוכלוסיית המדינה.

תאריך עדכון: 30/06/2016
*הבהרה: הסקירה שלהלן נערכה ע"י אתר מדלן. למעט במקומות בהם מצויין במפורש, המידע המוצג בסקירה זו איננו מכיל מידע מטעם היזם או כל גורם רישמי אחר. אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או חוות דעת ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לצרכי עזר בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ פרטני בהתחשב בנתונים ובצרכים האישיים של כל אדם. ככל שייעשה שימוש כלשהו במידע הנ"ל, הינכם עושים זאת על דעתכם ועל אחריותכם הבלעדית בתנאי השימוש. ט.ל.ח מצאתם שגיאה? דווחו לנו!