אבא הלל 45 רמת גן

שכונת החרוזים היא אחת השכונות המובילות בהיקפי תמ"א 38 בעיר. 21 פרויקטים כבר זכו להיתר בשכונה, מתוכם 5 אוכלסו. 37 פרויקטים נוספים ממתינים להיתר. כבר היום נמצאת השכונה במקום השלישי מבין שכונות העיר בהיקף ההיתרים שנתקבלו, לאחר מתחם נגבה ורמת יצחק. מבחינת בקשות פתוחות, היא ממוקמת במקום השני, מה שמצביע על כך שהיא תוסיף ככל הנראה לתת את הטון בשנים הקרובות מבחינת התחדשות עירונית. ערכי הקרקע הגבוהים והקרבה לתל אביב-יפו מושכים את היזמים להשקיע במיזמים בשכונה, כאשר העירייה נקטה במהלך השנים האחרונות במדיניות המעודדת ביצוע פרויקטים בשכונה, בפרט במסלול הריסה ובנייה.

הרחובות אסף, איתמר ויואב הם הרחובות המובילים כיום בשכונה מבחינת היקף וצפיפות ההתחדשות העירונית, והם כוללים פרויקטים רבים בבנייה. לפי הבקשות הפתוחות הם ימשיכו להוביל את ההתחדשות העירונית בשכונה, כאשר רחוב רחובות הנהר עתיד להצטרף אליהם מרגע שיאושרו הפרויקטים שבו.

אופי מימוש התמ"א נוטה כאמור עד כה בצורה משמעותית לכיוון הריסה ובניה, מסלול שמוסיף פי 3 דירות (לפי הממוצע העירוני) בהשוואה למסלול חיזוק ותוספת: 86% מן ההיתרים שנתקבלו הם במסלול זה. מגמה זו אף מתחזקת בבקשות שבסטטוס המתנה לכדי 94%. יחד עם זאת, ההיתרים מוסיפים עד כה 18 דירות לבניין, נמוך בהשוואה לממוצע העירוני של הריסה ובנייה שעומד על 21. בבקשות הממתינות משתווה נתון זה לממוצע העירוני.

במקביל לכך, הוגשו במהלך השנים האחרונות לוועדות התכנון המחוזיות מספר עררים כנגד הבנייה המרובה, בטענה כי התשתיות בשכונה אינן ערוכות לקליטת אוכלוסייה חדשה שעשויה להגדיל פי שניים את מספר דייריה. בין יתר ההשלכות ניתן למנות היווצרות עומס על תשתיות קיימות (כמו למשל מחסור במוסדות ציבור וגני ילדים, שמורגש גם בשל סגירת אשכול הגנים בסמוך לקו המתח הגבוה), קושי ביציאה וכניסה לשכונה בשעות העומס ומצוקת חניה.

מצבת הבקשות מעידה על עלייה הדרגתית בהיקף הבקשות עד לשיא ב-2014, בה הוגשו 25 בקשות. ב-2015 נרשמה ירידה ל-11 בקשות בלבד. מדובר במגמה שמייצגת חלק נכבד משכונות העיר, כאשר נראה שהסיבות לה מורכבות מכמה גורמים, מקומיים וארציים: מיצוי של הבניינים שבהם קל יחסית לגבש בקשה להיתר בחלק מן השכונות וחוסר ודאות בהיבט המקומי (התנגדויות וחוסר בהירות באשר לתכנית ג/53) עשויות להיות סיבות שמשפיעות ברמה המקומית. ברמה הארצית החלטת ועדת הערר המחוזית והתיקונים החדשים בנושא היקף הזכויות (תיקון 3 א' לתמ"א 38) שטרם התגבש סופית עשויים גם כן להשפיע על קצב הגשת הבקשות.

עתיד הבנייה בשכונה ובעיר בכלל תלוי גם באישור תכנית ג/53 שהעירייה הפקידה ב-2014 ומתייחסת לחלופת הריסה ובנייה מחדש. לתכנית זו הוגשו התנגדויות רבות ומונתה חוקרת שתפקידה לבחון אותן ולנסח המלצות לוועדה המקומית בעיר. במאי 2016 הגישה החוקרת את המלצותיה, וכעת ממתינים להחלטת הוועדה המקומית שאינה מחויבת לקבל את ההמלצות, אך מסתמן שתקבל את חלקן.

כחלק מההמלצות נערכה בידי החוקרת והשמאית חשיבה מחדש לגבי שיטת המכפילים בה השתמשה העירייה על מנת לקבוע את תוספת הדירות לכל פרויקט לפי האזור בו הוא ממוקם. המכפיל הוא מקדם מספרי על פיו מחושב מספר הדירות הסופי במקביל לזכויות הנובעות מהתב"ע העירונית, בנוסף לזכויות מכוח תמ"א 38 שקובעות את היקף זכויות הבנייה במבנה. בתכנית המקורית המכפיל באזור השכונה היה 3 ואילו המכפיל המומלץ החדש הוא 2.5. לאורך ציר אבא הלל המכפיל בתכנית המופקדת היה 4, והמכפיל החדש המומלץ הוא 3.5. השמאית בהמלצותיה מסתייגת מן האפשרות להחיל את המכפיל על כל אחד מהבניינים בשל תנאים סביבתיים שונים כגון רוחב רחובות, טופוגרפיה, ממדים ועוד, אך מציינת שהשיטה התקבעה במשך השנים בעיר, ועל אף חסרונותיה היא פשוטה ושקופה.

כאמור, מדובר בחלק מן ההמלצות לגבי כיוון הבנייה העתידית בשכונה ומומלץ מאוד להתעדכן בחודשים הקרובים לגבי התקדמות התכנית.

גם בתחום הפינוי-בינוי מתרחשת פעילות רבה בשכונה, אם כי היא כרוכה בהליך תכנוני ארוך יותר והבנייה אינה צפויה להתבצע בתקופה הקרובה: מספר פרויקטים נמצאים בשלבי תכנון ראשוניים, בין היתר ברחובות הנהר, וברחוב יואב – שם מתוכננת הריסת 50 דירות ובנייה של 200 דירות חדשות במקומן.