הנביאים 26-28 בת ים

דרום-מערב היא אחת השכונות המובילות בעיר בפרויקטים של תמ"א 38, לצד מרכז העיר וצפון-מערבה. כל ההיתרים שניתנו עד כה בשכונה הם במסלול חיזוק ותוספת, וכך גם הבקשות הממתינות לאישור. בנוסף, בשכונה מצויים מספר מתחמים שמיועדים לפינוי-בינוי בשלבים שונים של קידום, ופרויקט עיבוי-בינוי ברחוב הנביאים שכבר התאכלס.

מבחינת מדיניות עירונית לפרויקטים של תמ"א 38, העירייה אישרה בשנת 2013 תכנית המחלקת את העיר לאזורים שונים לפי תוספת קומות וזכויות. באזור דרום-מערב הוגדרו 2 אזורים מרכזיים: באזור המזרחי של השכונה (בצבע ירוק בהיר במפה) תותר תוספת של עד 3 קומות במסלול חיזוק ותוספת או 4 בהריסה ובנייה. באזור המערבי יותר (בצבע כחול) התוספת תוגבל ל-2.5 קומות בחיזוק ותוספת ו-3.5 קומות בהריסה ובנייה. נראה כי בצירים הראשיים יוספטל ובלפור תהיה עדיפות לפרויקטים של פינוי-בינוי המאפשרים הריסת דירות ובניית מגדלים גבוהים. באזור הסמוך לים, מגדירה תכנית המתאר של העיר, הנמצאת בשלבי תכנון, בנייה של עד 25 קומות במסגרת פינוי-בינוי.

תכנית נוספת שאושרה ב-2015 ונועדה להגדיל את ההתכנות לפרויקטים של הריסה ובנייה, הגדילה את מספר יחידות הדיור בתמ"א 38, ע"י הורדת ממוצע השטח העיקרי של הדירות מ-95 ל-60 מ"ר ובכך אפשרה את הגדלת מספר יחידות הדיור בכל קומה (אך לא את מספר הקומות). יחד עם זאת היא צמצמה את קווי הבניין ביחס לתכנית הקודמת, דבר שהקשה בסופו של דבר על מימוש פרויקטים במסלול זה. תכנית חדשה מ-2017 מאפשרת את הרחבת קווי הבניין בחזרה, בתקווה לדחוף קדימה פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, שמדשדשים בעיר ביחס לשאר הארץ.

בנושא פינוי-בינוי, חשוב להדגיש שמדובר בפרויקטים בעלי רמת ודאות קטנה יותר מאשר תמ"א 38 ותכנונם אורך זמן רב בהרבה בממוצע. יתרה מכך, ניתן לראות בערים רבות בארץ שגם לאחר שפרויקט זוכה לתוקף, במקרים רבים הוא לא מקודם לעבר ביצוע, לאור היתכנות כלכלית נמוכה, מאבקים משפטיים שונים וסיבות אחרות. לכן מדובר על מיזמים לטווח ארוך, שעשויים להשתנות וביצועם מוטל בספק. בימים אלה נערך משא ומתן מתקדם לחתימת הסכם גג ראשון מסוגו בין המדינה לעירייה, שבמידה וייחתם, צפוי להוות זרז משמעותי לביצוע הפרויקטים.

מדיניות הגבלת תוספת קומות בפרויקטים של תמ"א 38