מאנה 20-24, תל אביב יפו

מרבית הבקשות וההיתרים מתרכזים כיום באזור הצפון מערבי של השכונה. ב-2016 הורגשה התעוררות בהיקף הבקשות בשכונה, בהתאם להתקדמות תכנית הרבעים לצפון החדש.

תכנית הרבעים אותה מקדמת עיריית תל אביב, מצויה בימים אלה בהליכי אישור סופיים, וצפויה לחול על השכונה כחלק מאזור הצפון החדש (רובע 4). למרות שהתכנית טרם אושרה סופית, הועדה המקומית בעיר מתחשבת כבר כעת בעקרונותיה כאשר היא דנה בבקשות להיתרים.

מטרת התכנית היא קביעת סל זכויות מקסימלי לבניה חדשה ולתוספות בנייה, אשר מחד צפוי לעודד את התחדשות המבנים הקיימים ברובע ומאידך להבטיח שמירה על המרקם העירוני המיוחד בו. מטרה חשובה לא פחות היא חיזוק השקיפות והבהירות של זכויות הבנייה הנוספות, והאחדתן תחת תכנית מקיפה אחת. זכויות הבנייה ברובע 4 משתנות לפי פרמטרים הכוללים את מסלול ההתחדשות (חיזוק ותוספת או הריסה ובנייה מחדש) הימצאות באזור ההכרזה (העיר הלבנה) של אונסק"ו, המצאות בתחום השיכונים והקוטג'ים, הגדרת הרחוב כראשי ובמקרים מסוימים גם גובה הבניין הנוכחי וגודל המגרש עליו נבנה.

במפה מטה ניתן לראות את האזורים השונים בשכונה, והיקף הזכויות לפי התכנית: האזורים הצבועים בצבע צהוב הם אזורי שיכון ויקבלו התייחסות נפרדת לזכויות בהתאם לסוג המבנה הספציפי ומיקומו. האזורים בצבע כחול הם רחובות שאינם מוגדרים כראשיים ובהם יותרו 6 קומות + 2 קומות עליונות חלקיות במסגרת מסלול הריסה ובנייה או קומה + קומה חלקית במסלול חיזוק ותוספת. הרחובות הצבועים בירוק מוגדרים כרחובות ראשיים ובהם מותר גובה מקסימלי של 8 קומות + קומה חלקית בשני מסלולי תמ"א 38. לרחוב ארלוזורוב נערכת בימים אלה תכנית נפרדת, ועד לאישורה תותר בנייה של 7 קומות וקומת גג חלקית. האזור הצבוע בתכלת הוא חלק מאזור ההכרזה ובו יותרו 6 קומות + קומה חלקית במסלול הריסה ובנייה, או קומה + קומה חלקית במסלול הריסה ובנייה (עד למקסימום של 5.5 קומות).

ככלל, זכויות הבנייה הצפויות ברובע 4 הן נרחבות יחסית ונראה שהן עשויות להוביל לפרויקטים רבים של הריסה ובנייה, בהשוואה לרובע 3, בו זכויות הבנייה המצומצמות עתידות לאפשר בעיקר פרויקטים של חיזוק ותוספת. והדבר מסביר את ההתעוררות שמורגשת בבקשות באזור השכונה. חשוב לדעת שהתכנית אינה חלה על מבנים לשימור – להם הוגדרה תכנית נפרדת.