ארלוזרוב, 22 בת ים

צפון-מערב היא אחת השכונות המובילות בעיר מבחינת התחדשות עירונית: רוב הבקשות לתמ"א 38 הן במסלול חיזוק ותוספת, אך ישנן גם בקשות שממתינות להיתר במסלול הריסה ובנייה. בנוסף, ישנם פרויקטי פינוי-בינוי רבים, רובם בשלבי תכנון ראשוניים.

מבחינת מדיניות עירונית לתמ"א 38, העירייה אישרה בשנת 2013 תכנית המחלקת את העיר לאזורים שונים לפי תוספת קומות וזכויות. באזור הוגדרו 2 מתחמים מרכזיים: בחלק המזרחי של השכונה (בצבע ירוק בהיר במפה) תותר תוספת של עד 3 קומות במסלול חיזוק ותוספת או 4 בהריסה ובנייה. באזור שבצבע כחול, התוספת תוגבל ל-2.5 קומות בחיזוק ותוספת ו-3.5 קומות בהריסה ובנייה. באזור הסמוך לים, מגדירה תכנית המתאר של העיר, הנמצאת בשלבי תכנון, בנייה של עד 25 קומות במסגרת פינוי-בינוי, וכבר כיום ניתן לראות שמתוכננים בו פרויקטים רבים.

תכנית נוספת שאושרה ב-2015 ונועדה להגדיל את ההתכנות לפרויקטים של הריסה ובנייה, הגדילה את מספר יחידות הדיור בתמ"א 38, ע"י הורדת ממוצע השטח העיקרי של הדירות מ-95 ל-60 מ"ר ובכך אפשרה את הגדלת מספר יחידות הדיור בכל קומה (אך לא את מספר הקומות). יחד עם זאת היא צמצמה את קווי הבניין ביחס לתכנית הקודמת, דבר שהקשה בסופו של דבר על מימוש פרויקטים במסלול זה. תכנית חדשה מ-2017 מאפשרת את הרחבת קווי הבניין בחזרה, בתקווה לדחוף קדימה פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, שמדשדשים בעיר ביחס לשאר הארץ.

בנושא פינוי-בינוי, חשוב להדגיש שמדובר בפרויקטים בעלי רמת ודאות קטנה יותר מאשר תמ"א 38 ותכנונם אורך זמן רב בהרבה בממוצע. יתרה מכך, ניתן לראות בערים רבות בארץ שגם לאחר שפרויקט זוכה לתוקף, במקרים רבים הוא לא מקודם לעבר ביצוע, לאור היתכנות כלכלית נמוכה, מאבקים משפטיים שונים וסיבות אחרות. לכן מדובר על מיזמים לטווח ארוך, שעשויים להשתנות וביצועם מוטל בספק. בימים אלה נערך משא ומתן מתקדם לחתימת הסכם גג ראשון מסוגו בין המדינה לעירייה, שבמידה וייחתם, צפוי להוות זרז משמעותי לביצוע הפרויקטים.


מדיניות הגבלת תוספת קומות בפרויקטים של תמ"א 38