שדרות העצמאות 18א', בת ים

מרכז העיר היא אחת השכונות המובילות בעיר בפרויקטים של תמ"א 38, לצד השכונות דרום-מערב וצפון-מערב, ומבחינת היקף בקשות לתמ"א 38, היא אף מובילה בפער ניכר. רוב מכריע של ההיתרים שניתנו עד כה בשכונה הם במסלול חיזוק ותוספת. בנוסף, בשכונה מצויים מספר מתחמים שמיועדים לפינוי-בינוי, במיוחד לאורך ציר הרצל. המתחמים מצויים בשלבים שונים של קידום.

מבחינת מדיניות עירונית לפרויקטים של תמ"א 38, העירייה אישרה בשנת 2013 תכנית המחלקת את העיר לאזורים שונים לפי תוספת קומות וזכויות. באזור מרכז העיר הוגדרו 2 אזורים מרכזיים: באזור המזרחי של השכונה (בצבע ירוק בהיר במפה) תותר תוספת של עד 3 קומות במסלול חיזוק ותוספת או 4 בהריסה ובנייה. באזור המערבי יותר (בצבע כחול) התוספת תוגבל ל-2.5 קומות בחיזוק ותוספת ו-3.5 קומות בהריסה ובנייה. נראה כי בצירים הראשיים של השכונה תהיה עדיפות לפרויקטים של פינוי-בינוי המאפשרים הריסת דירות ובניית מגדלים גבוהים.

תכנית נוספת שאושרה ב-2015 ונועדה להגדיל את ההתכנות לפרויקטים של הריסה ובנייה, הגדילה את מספר יחידות הדיור בתמ"א 38, ע"י הורדת ממוצע השטח העיקרי של הדירות מ-95 ל-60 מ"ר ובכך אפשרה את הגדלת מספר יחידות הדיור בכל קומה (אך לא את מספר הקומות). יחד עם זאת היא צמצמה את קווי הבניין ביחס לתכנית הקודמת, דבר שהקשה בסופו של דבר על מימוש פרויקטים במסלול זה. תכנית חדשה מ-2017 מאפשרת את הרחבת קווי הבניין בחזרה, בתקווה לדחוף קדימה פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, שמדשדשים בעיר ביחס לשאר הארץ. באזור הסמוך לים, מגדירה תכנית המתאר של העיר, הנמצאת בשלבי תכנון, בנייה של עד 25 קומות במסגרת פינוי-בינוי.

בנושא פינוי-בינוי, חשוב להדגיש שמדובר בפרויקטים בעלי רמת ודאות קטנה יותר מאשר תמ"א 38 ותכנונם אורך זמן רב בהרבה בממוצע. יתרה מכך, ניתן לראות בערים רבות בארץ שגם לאחר שפרויקט זוכה לתוקף, במקרים רבים הוא לא מקודם לעבר ביצוע, לאור היתכנות כלכלית נמוכה, מאבקים משפטיים שונים וסיבות אחרות. לכן מדובר על מיזמים לטווח ארוך, שעשויים להשתנות וביצועם מוטל בספק. בימים אלה נערך משא ומתן מתקדם לחתימת הסכם גג ראשון מסוגו בין המדינה לעירייה, שבמידה וייחתם, צפוי להוות זרז משמעותי לביצוע הפרויקטים.


מדיניות הגבלת תוספת קומות בפרויקטים של תמ"א 38